居者有其屋的目标有多远

长江商报5月22日报道 新“国十条”出台有些时日，但通观各地房价现状，新政所带来的房价总体预期显然还没得到印证。当然，调控政策对市场施加的影响，是有滞后效应的，种种争议往往也是在这样一个过渡阶段出现。争议归争议，为了理性而全面地观察，还有必要对楼市新政运行的现状，进行一次系统地梳理与剖析。以下是我们就此问题向马红漫先生展开的访谈。

产业发展与住房保障不可偏废

长江商报：国家住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮作《2010年房地产新政解读》时指出：国务院十一号的文件中，主体的部分是鼓励房地产发展。您同意这说法吗？

马红漫：住房政策的主体部分是“鼓励房地产发展”，这一点其实并不存在疑问，因为发展的概念本身属于正常方向。只是问题的关键在于，房地产市场发展是否必然意味着价格的上涨，是否意味着只是开发商获益，而购房者却无法承受高房价。中国房地产市场发展十几年之后，总体的市场规模和增长速度都已经实现了鼓励产业发展的主体目标，但这并不意味着市场发展本身就是完全健康的。目前房地产市场发展已经到了转变的关键时期，如何保持发展态势，又实现居者有其屋的公众目标，已经不仅仅是“发展”一词所能够概括的了。需要的是发展同时，平衡市场与保障间关系，实现市场交易的有序化才是未来调控部门要解决的具体问题所在。

长江商报：您曾撰文强调过，楼市由跌转涨的过程中，刚性需求才是推动房价上升的“始作俑者”。

马红漫：市场一般规律表明，刚性需求鉴于落户、结婚等现实压力，很难无限期地去等待房价出现回落。换言之，经历半年左右的成交低迷之后，房地产市场累积的潜在刚性需求就将会爆发，从而推动市场成交量放大并推升房价，并由此逆转市场观望待跌的情绪。在此基础上，投机需求会跟风进入市场，进一步推高房价，从而形成下一波的房价飙升。从市场层面看，几次房地产调控政策的失灵都是因此而来，所以调控部门必须要充分满足刚性需求的住房要求，否则极有可能成为导致房地产调控再度失败的直接动因。

长江商报：这次新政有无可能误伤？

马红漫：调控政策对于首套自住型购房理应保持鼓励态势，给予首付款比例与贷款利率的双重优惠。目前有很多商业银行取消了对首套住房购买的优惠政策，属于商业机构借打击投机的调控政策之名，行谋商业利益之实，应该引起调控部门关注，并给予及时扭转修正。

从根子上抑制住房投机

长江商报：在民间投资渠道依然匮乏的情况下，楼市往往成为民间闲置资本集中涌入的地方。您认为这次“新国十条”能否有效抑制住这种住房投资需求？

马红漫：国十条的政策效果，还需要多方面措施的配合。打击投机性购房需求需要短期和长期政策的配合，短期政策主要是限制多套以上购房，长期则是要实现房地产保有税的征收，修正地方政府与房地产市场间的利益关系，同时也让投机持有房产的成本大幅增长。如果这些措施能够加速跟进，并保持持续高压态势，就能够有效抑制住房投机需求。只是需要调控部门保持调控政策决心，不轻易放松调控监管。

长江商报：对于那些实力雄厚的炒房者而言，可能是无需考虑申请住房贷款的。信贷政策应该无法提升他们的投资门槛。那么新政对这些“有钱人”而言，打击力度如何体现？

马红漫：这个问题属于伪命题，因为全额购房与贷款购房的收益回报差距极大。一套房产从100万涨到150万，全额付款者的盈利率是50%，如果是三成首付，即首付款30万，那么盈利率是160%。由此可见，贷款限制政策即便无法从根本上遏制住全额购房者，但是至少能够大幅度降低其炒房的整体盈利预期水平，同样能够起到调控抑制的作用。针对多套以上购房者的限制措施被2008年的调控经验证明是有效的，这一点不存在疑问。

长江商报：前不久，北京出台了购房限购令，相信您也有关注。您如何看待这种行政方式的调控？

马红漫：以目前房地产市场畸形发展的状况，乱世用重典是可以采用的措施。但值得一提的是，北京的限制购买令有其局限性，即无论已经拥有了几套房产，还允许再购买一套房产。这一政策措施的针对性存在不足之处，最理想的方案是家庭允许购买第二套住房，但是首付款比例和利率要提升，三套以上住房全部禁止购买或者实行惩罚性措施。北京的方案应该在全国推行，但是理应更加完善。

“房价拐点”的真实含义

长江商报：潘石屹5月11日在香港召开的股东大会上表示，目前楼市调控的影响还没有完全显现出来，估计日后房价将回落至2009年初的水平，跌幅约15%—20%。

马红漫：很难明确估计房价的目标跌幅，不过从2008年房地产调控政策效果看，那时候北京和上海房价跌幅大约15%，深圳则达到30%，其后房地产市场逆势上行。如果对比与此，我们判断要想让房价趋势不再上行，需要的跌幅要在30%以上，否则投机炒作的氛围仍有可能进一步推高房价。也就是说，预判房价跌幅除了要考虑政策效果外，还需要考虑平抑市场预期，改变市场“少跌暴涨”的预期，需要一个明显的下降，并保持在低位运行。否则调控政策效果难免再度遇到考验。

长江商报：很多人关心新政能否让房价拐点到来，您觉得拐点能否到来？还是像很多人解读的那样，新政只是缓解房价上涨的速度，房价并不会下跌？

马红漫：本轮房地产调控的基本目标是打击投机需求，投机需求被政策排除，所形成的房价才可以说是一个理性价格水平。由于投机需求盲目推高房价，所以所谓的拐点极有可能会出现。即便不是一个由涨及跌的拐点，也是一个由涨及平的拐点。至于房价是否会下跌，并不取决于开发商的抵抗能力，而是取决于调控部门坚持调控政策不动摇的决心，伴随着投机需求的震出，伴随着开发商资金链条的逐步收紧，即便这个过程比较长，但依然会最终造成房价的调整。其中的关键在于，政策部门能否坚持，而不是轻易动摇。

房地产保有税最具调控潜力

长江商报：4月份有报道称：财税部门已有初步思路，第三套房将征“房产税”，未来将把政策重点放在调整房地产保有税上，具体做法是将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，以纳入房产税征税范围。

马红漫：从具体操作实施看，由于房地产保有税属于1986年就明确过的税种，并不存在立法执行方面的问题。以我的观察看，实施房产保有税的概率很大，因为既有的房地产调控政策措施未必能够从根本上遏制房价上涨趋势。由于之前历次房产调控的最终结果就是越调越涨，因此目前市场看涨依然是大思维，而房价再调控后如果继续上涨就意味着调控政策措施失败，而避免政策失败的方法就是使用新的调控政策手段，实施房地产保有税最有可能，也最有取得调控成功的潜力。

长江商报：我们现在假定房地产保有税收政策按着这个方向调整，那么您如何看待把第三套及以上住房界定为“经营性住房”？这一界定的合理性在哪？

马红漫：第一套住房显然属于自住需求，第二套住房中部分属于投资购买，部分则属于改善型居住，而到了第三套住房则绝大多数都属于投机性购房。尽管这一标准在具体家庭和个人难免存在误差，但是从操作执行看此外再无其他方法可以鉴别投机需求了。如果说三套以上住房鉴别投机需求属于次优解决方案，那么可以说目前根本就没有最优方案。所以，我们高度赞成限制第三套以上住房购房行为，应该全面禁止商业银行发放贷款，提高投机房产的成本、降低房产投资收益。

长江商报：对于从租计征的“房产税”，业主有无可能将税负转嫁给租客，无形中抬升了房屋租赁的价格？

马红漫：对于买卖房产，上家有可能转嫁成本给下家，但是在房屋租赁市场却不可能。因为房屋租赁与房价高低、房屋买卖成本之间没有必然联系。买卖房产之所以能够转嫁成本，是因为买家同样可以享受房价预期升值的收益。而租赁则不同，房地产增值与租客没有任何关系，他不可能接受卖家转嫁成本。统计研究显示，租金水平除了与地段相关外，直接受制于社会经济发展水平、居民可支配收入的水平。这也正是为何近年来房价持续飙升，但是房屋出租价格却涨幅有限的根本原因所在。既然如此，开征房产保有税就可以把房东的房屋出租收益全部转为政府税收，从而大幅降低房屋投资收益，打击投资性房产需求。

长江商报：房地产保有税这一“利器”的重用，对于房价会有何实质影响？

马红漫：影响有两个，一是隔断了地方政府财税收益与房产之间的关系，避免行政因素助涨房价；二是房产税与房屋增值水平密切相关，房价越高税收越高且每年度均需纳税，有助于从根本上打击投机需求。从目前房价看，由于投机需求旺盛，开征房产税必然导致价格回调，从长期看则有助于房地产市场价格围绕均衡价值合理波动。

回避“物业税”涵盖的土地产权问题

长江商报：现在“物业税”也是讨论得火热。如果按照财税部门的这一思路，被热切关注的“物业税”有无可能不了了之，代之以现有房地产税收制度的调整？

马红漫：用房产保有税替代物业税有两大好处，其一，房产保有税属于1986年即通过的税种，无需出台新的税种，避免了立法程序的繁琐过程，但是实际的市场效果与物业税等同；其二，房产保有税解决了物业税涵盖土地产权的敏感议题，有助于避免争议出现。

长江商报：现有分税制下，土地出让金实际上已成为地方政府重要的财政收入来源。在土地出让制度难以变动的情况下，讨论“物业税”有多大意义？真有可能像一些论者所说的，土地出让金和“物业税”并行不悖吗？

马红漫：土地出让金转而为保有税，对于地方政府的差异在于，由一次性的税费收入变为每年度的税金收入。因此只是在过渡时期，可能会给地方政府财政造成一些冲击，但从长期看增加了地方政府的新税源，有助于保障地方政府财税收入的稳定性。实现二者间的活力过渡，只需要在保有税实施初期进行一个资金供给的过渡，比如准许地方政府发行债券，或者由中央财政安排临时性转移支付即可。一旦地方税收稳定后，即可归还这些垫付资金，从而实现税种转化的顺利进行。

本报评论员 肖畅 采写
 

责编：ZB