解开房地产市场死结的可行办法

本报讯 4月中旬开始的房地产调控，似已处于相当微妙阶段。继续调控么？地方政府阻力重重，中央政府也顾虑重重。如果房屋价格果真调头向下，不光经济增长难以为继，金融系统也将面临巨大风险。停止调控么？如果房价回头又疯狂上涨，只怕民众反响更加强烈，而金融与经济系统积聚的风险将会更为严重。

事实上，在过去十年间每一次房地产调控中，决策者都陷入这样的两难。受困于此，决策部门出台政策小心翼翼，比如，货币政策当局就始终只在边边角角上想办法，而不敢设想调整利率，即便整个宏观数据已经提示有必要调整利率。

决策层之所以如此小心，因为在中国市场环境下，房价具有抽风的特征，与当年中国股市一模一样：价格上涨过程十分暴烈，价格下跌过程也十分残酷。猛涨，当然人人皆大欢喜，但稍不小心触动某个机制而引发暴跌，其后果则不堪设想。从这个角度看，不光是整体经济结构，就是经济决策者，也被房市挟持了。

那么，房地产价格何以呈现出如此非理性态势？一个原因是政府长期奉行过度宽松的货币政策。不过，宽裕货币本来是可以有多种流向的，比如，在晚近世界经济史上，大多数技术创新潮似与宽松货币政策有关。而在中国，宽松货币政策并没有收到这种可取效果。原因似乎是，持有廉价货币的人会优先选择涌入房市。他们之所以做这种选择，理由并不复杂：在现有制度环境下，房地产升值的潜力最为巨大，最值得进行投机。

这个制度环境就是城市土地的政府垄断，及由此而导致的政府官员政绩对房地产市场的高度依赖。这一制度会让所有人，从房地产开发商，到普通民众，都形成房地产价格将单向、且猛烈上涨的预期。经济学家也基于现有制度框架编造了一个神话：中国的城市土地是高度稀缺的——仿佛这个世界上其他资源是不稀缺的——因此，房价将会只涨不跌。事实上，地方政府，甚至包括中央政府也确实不会允许房价下跌，而在中国，所有人对政府控制经济的能力都深信不疑。

凡此种种预期、信念、迷信，把房地产市场中所有参与者变成了投机者和潜在的投机者。很多普通民众咬牙借钱买房，同样是抱着投机的心态。那些抱怨买不起房的人，毋宁说是在抱怨自己被排斥在投机游戏之外。人们曾说，中国股市是个投机市，今日房市同样是投机市。

也正是由于房地产市场的投机性，导致房屋相对价格太高了。也就是说，在整个经济结构中，房屋的价格被严重高估了。比如，相对于民众的平均收入，房价太高了。这类人群毕生的收入都投入到房屋上，人们用于其他方面的开支当然受到挤压，生活质量当然会受到很大影响。房屋成了一个压迫者。当然，从经济角度看，房地产市场的投机性过高，也引导大量资源进入房地产，压缩人们对实业的投资，尤其是技术创新的空间。买上一栋房子什么都不干，一年下来就可以赚一大把钱，还开工厂干什么？

这种局面有可能改变么？有，唯一办法是打破政府对城市土地供应的垄断。至于打破垄断的办法，其实中央政府已经指出。国务院近日批转发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，其中关于土地，提及这样的改革设想：“深化土地管理制度改革，研究制订农村集体建设用地管理条例，逐步建立城乡统一的建设用地市场。”文件并指明，这一改革由国土资源部牵头研究、推进。

建设城乡统一的建设用地市场的构想，在2008年底就已在《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中提出，而以我有限的了解，《农村集体建设用地管理条例》似乎是第一次提出。这意味着，农民在农村集体土地设立建设用地使用权、“与国有土地享有平等权益”的制度变革有可能加快推进。

这样的制度变革恐怕是解开房地产市场死结的唯一出路。当然，目前很多地方已承认农村集体土地的建设使用权转让，尤其是在珠三角、长三角甚为普遍。但通常，这些地方只允许农村集体土地用于工商业建设，而不得用于商品住宅。不过，广大农民却已自发地进行了这方面改革，这就是“小产权房”制度。

综合来看，农村集体土地建设用地使用权实际上已被设立出来，现在需要的是政府予以系统地承认。如果政府对此予以承认，则统一的土地市场即告形成，房屋，尤其是住宅，将会迅速恢复其居住本性，房地产市场的投机性必将因此迅速减弱。

从这个角度看，承认小产权房，允许城市人口到农村购买房屋，不仅可以让民众更好地实现居者有其屋的梦想，也可以减少宏观经济的剧烈波动。一个健全的土地市场是健全的市场和社会秩序的基础。

作者系北京学者

责编：ZB