开发商囤地监管仍需标本兼治

本报讯 ◇ 马红漫

一场针对囤地顽疾的整顿风暴来袭。近日有消息称，国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份黑名单做一次全面的风险排查。对此，SOHO中国董事长潘石屹表示，出于迎合资本市场的需要，目前上市的房地产公司囤地现象要比非上市公司严重。据其估计，开发商至少有三分之一不是不盖房子，而是靠互相倒卖土地盈利的。

开发商囤地行为已成为拉抬房价飙涨的重要推手。事实上，主管部门打击囤地的决心十分坚定，但开发商对地价上涨预期强烈、地方柔性执行相关政策等客观现象的存在，掣肘了具体法规的现实绩效。可见，“头痛医头”式治理难以真正打压开发商的囤地热情，只有各部门联手出台全方位配套举措，才可能根治这一痼疾。

对于坊间流传的“商品房供不应求”之说，业界反问，如若国土资源部此次统计的1457宗闲置土地全部入市，楼市供求矛盾还会如此激烈吗？在一般行业看来，量入为出是商界的基本原则，但房地产开发商却反其道行之，其中的玄机耐人寻味。

一直以来，是否拥有土地储备、以及储备规模的大小都是业界衡量开发商实力和后续发展能力的核心要素。为了寻找“手中有粮，心中不慌”的安全感，开发商竞相高价拿地成为了常态表现。其实，国土资源部早在1999年4月就颁布的《闲置土地处置办法》就有规定，连续2年未使用的闲置土地可以无偿收回。此后该政策虽一再被提及并有新的执行要求陆续出台，但开发商仍然我行我素地肆意囤地。除了潘石屹此次提及的上市公司外，名义上为全民所有的央企也对囤地乐此不疲。开发商积极囤地引发的直接结果就是，缓滞了商品房开工的速度和规模，并促使房价进一步上涨。

直观看来，在囤地现象屡禁不止的背后，是开发商趋利的在内诉求。从2003年开始，土地由多渠道供应转向地方政府供应。土地稀缺所引致的盈利预期让开发商拿地热情倍增，土地价格水涨船高，进而成为了掘金重地。但更为关键的因素在于，开发商违规囤地受到了来自一些地方的诸多呵护，部分主管部门的惩戒都在事实上被屏蔽掉了，这更加助长了开发商有恃无恐的气焰。当下，卖地生财成为地方财政的一大特征，地价越高意味着地方获得的经济利益就越大，所以对于开发商拿地后是否真正投入建设，有些地方部门并没有动力进行监管，反而有可能在利益驱使下放纵开发商的囤地行为。地方与开发商的经济利益由此趋同，难免对其滋生“关爱”之情。一个典型的案例是，2009年底国土部等五部委联合下发通知，明确开发商拿地“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。该政策被业界视为打击囤地的重拳，但却被地方部门弹性执行，致使政策绩效无从显现。

以此观之，标本兼治才能更加有效地打击囤地行为。在国土资源部一遍遍重申“严查囤地”收效甚微的情况下，近期公布的囤地黑名单，可以绕过地方的阻隔，从资金流角度对违规行为进行规制，是为监管举措的思路突破，当值得肯定。但从本源上看，缓解地方对土地的依赖，将对开发商囤地行为起到釜底抽薪之效。从财政的深处考量，可以通过开辟地方融资新渠道，平衡中央与地方财权与事权的配比关系。前期地方政府债的开闸，可谓财政融资体制改革的有益尝试，只是地方债市场普遍遭冷遇，说明此类金融产品制度设计仍有待结合实际继续深入推进。此外，在土地供给方式上，有关部门应采取灵活措施打破土地供给的垄断机制，让建筑用地的流转机制灵活化。同时，土地供给的信息应当更加透明与公开，将每宗建筑用地的开发、使用进程公之于众，充分发挥出社会监督的力量。

开发商囤地一直是楼市监管的重点和难点。此前政策失灵的经验表明，围绕土地的利益关系盘根错节，有关部门需要对其进行认真厘清，并从根源上浇灭开发商的囤地热情。否则，游离于表面的各项举措只会“雷声大、雨点小”，难以触碰到问题的肌理。

作者系财经专栏作者

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