加息开启修正房产市场预期之路

本报讯 加息再次成为货币政策的选择方向。本周央行宣布，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点，存款基准利率由2.25%提高到2.50%；贷款基准利率由5.31%提高到5.56%。

按照一般货币理论与操作经验观察，央行利率政策一旦出现转折性方向变化，均不会是短期行为而是意味着新利率政策趋势的出现。就此而言，央行在停滞三年之后重新采取加息政策，清楚地表明新一轮加息周期已经来临，这一点在理论上并无疑义。但需要指出的是，从央行本次加息的时点与幅度上看，均有其特殊指向含义在内，是对目前消费品价格水平、货币流动性特征、乃至房地产走势等关键要素综合考量的结果。

就加息时点而论，央行此举显然出乎市场预料。不可否认，当下中国经济物价水平处于高位运行期。经济数据显示，今年前三季度CPI同比上涨2.9%，其中9月份CPI同比上涨3.6%，创23个月以来新高。但与此同时，我国经济复苏的态势却并不稳固，尤其出口制造企业受到外需不振影响尚未恢复“元气”。更为关键的是，当下中国经济与全球经济的复杂性交织在一起，9月金融机构外汇占款新增达到2896亿元人民币，创8个月以来的新高。这一数据远大于当月外贸顺差及外商直接投资之和，市场普遍认为是热钱流入的证据。而此时，美、日等海外市场实行零利率政策遏制了国内利率上行空间。恰因此，进入九、十月份之后，加息的市场预期已经明显降温，多数研究机构都预判年内不会再加息。

上述现实问题的存在直接影响到加息空间。央行此次加息的幅度选择了0.25个百分点，低于此前0.27个百分点的惯例水平。以9月份物价上涨水平看，上调后的我国实际利率水平为-1.1%，仍然处于负利率之中。如果央行要想让负利率转正，以每次升息0.25个百分点的水平测算，还需加息五次以上。据此我们不难判断，尽管新一轮加息周期在理论上已来临，但这并不意味着利率提高会频繁出现。直白地说，央行此次“突击”式加息举措的姿态含义要比实质含义大得多。

这一姿态含义在房地产市场表现尤甚。央行此番加息之举成为了楼市调控的催化剂，给市场心理博弈加码。前期房地产购房贷款已经全面收紧，包括首套住房贷款首付都已经提高至三成，再与此次加息的市场效应相叠加，将明显增加购房者的首付款压力和利息成本。可以预判的是，那些资金实力不强、还款能力有限的自住型购房者，都将会选择暂缓其购房计划。不仅如此，一旦利率正常进入到加息周期，最终必然会影响到购房者的心理预期，使得整个市场的需求欲望进一步降温。

而从供给方来看，加息直接加大了开发商的开发贷款的利息成本，而市场成交低迷使得房款回笼非常困难。尽管大的开发商能够凭借之前几年的暴利勉强维持，但是市场的突破迹象已经越来越明显。中小开发商以及去年以来高价拿地的开发商将会首当其冲受到影响，迫使这部分开发商加快项目开盘和销售进度，缩短销售周期，以尽快回笼资金偿还贷款，市场趋势由此而改变。

当然，加息并非万能的调控工具，遏制国内物价上行也绝非央行一个部门所能够解决的。物价上涨与热钱流入加快两者并存，已然让货币政策陷入两难、左右手互博，未来一段时期或暂时陷入沉寂期。当下宏观经济所面临的问题应综合利用各种调控手段齐力“灭火”。对于商品供给不足所导致的价格上涨，产业政策推动可以给予根本性解决。比如近期国内食糖、成品油价格大涨，最主要的原因是蔗糖与大豆生产供给不足，鼓励本国农业耕种、加大进口补贴力度等措施有助于平衡相关产品的市场供求。对于市场上货币供给泛滥局面，提高存款准备金率等操作，也可以对其进行控制。

所以，本次加息的作用更多在于市场预期指引，而非宏观问题的切实解决。调控部门运用各种工具引导市场的灵活性正在逐步加强。

作者系经济专栏作者

◇ 马红漫

责编：ZB