居民收入增速还是跟不上房价涨速

资本市场发展前景依然乐观 见习制图 徐五峰 制

本报讯 中国社科院昨日在京发布2011年《经济蓝皮书》。该书对我国今明两年的房地产形势与调控作出分析，今年全国城镇居民的房价收入比是8.76，比去年上升了0.46，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝才可买一套房。

蓝皮书也对明年的房价走势进行了预测，如果调控放松，房价将会恢复性反弹，价格可能上涨15%，甚至会更高。

蓝皮书特别指出，目前中国85%家庭没有能力购买住宅，房价上涨速度仍然高于城乡居民收入增长速度。

房价·现状

8.76年不吃不喝买套房

数据显示，今年1-8月，全国商品房平均销售价格为5520元/平方米，2009年同期为4800元左右，房价涨幅为15%。2009年同期与2008年相比上涨25%。预计2010年全年住宅价格涨幅为15%左右，涨幅比2009年下降10个百分点。

但与城乡居民收入的增长速度相比，仍是在高速领跑，居民腰包里的钱要买房子仍很难。这是因为房价上涨速度要比城镇居民收入增幅高出5个百分点。

蓝皮书指出，2010年，全国城镇居民的房价收入比是8.76,农民工家庭是10.06。其中，城镇居民房价收入比比2009年的8.3上升了0.46。从房价收入比看，2010年城镇居民人均可支配收入，不扣除价格因素，估计为18900元左右。

房价收入比直白解释：指住房价格与城市居民家庭年收入之比，比值越高，说明居民攒钱买房的年限越长。普通城镇居民三口之家8.76年不吃不喝能买一套房——这一数据是房价收入比的最直接体现。

中共中央党校教授周天勇表示，按照房价与收入的关系及家庭负债破产风险性考虑，房价收入比保持在3-6较为合适，最高不宜超过7，“超过7，大部分居民已经没有购房的能力了”。

这一平均数值相比房价上涨过快的大中城市而言，是“小巫见大巫”，诸如北京、上海等大城市房价收入比都已经达到20以上，也就意味着20多年不吃不喝才能买一套房。

对此，蓝皮书指出，考虑中国城乡居民的收入不平衡，中低收入人口占大多数，在这样一个房价收入比水平上，在城镇中需要购买新住宅的家庭，85%没有能力购买。

专家建议：“如果买房花的钱超过自己6年纯收入的总和，那就不要考虑买房了。”

房价·走势

明年涨不涨取决于调控松紧

蓝皮书指出，2011年的房价存在两种可能：一是价格上涨与暴涨之间恶性循环，二是房价略有下降，或者是温和上涨。

蓝皮书预计，如果经济增长，调控放松，那么房价将会恢复性反弹，价格可能上涨20%-25%，甚至会更高。有关报道显示，2010年前3个季度全国仅30个纳入统计的城市，土地出让收入就高达9000亿元，比上年增长70%，该成本必定会摊入房价。

蓝皮书指出，如果中央政府下决心解决住宅问题，加大城镇居住用土地供应，改革土地制度和地方政府财政税收渠道，出台房产税，严厉打击土地囤积和房屋的投资投机行为，让房地产开发商的利润回归正常水平，2011年，房价有可能略有下跌，或者其涨幅最多为6%，低于城镇居民可支配收入和农民工工资增长速度。

房价·调控

房地产深层次矛盾仍待解决

今年4月—9月，国务院以及各有关部门都分别出台了相应的措施，以遏制房价过快上涨势头。

蓝皮书指出，这些措施对房地产的调控成效是显著的，开发商囤地现象得到了初步的遏制，利用贷款投资和投机住宅的需求也初步得到了控制。但是，问题总是不能完全解决。

正如专家们所说，中国的房地产有着深层次的矛盾，问题的累积并非一日之寒，所以调控也遭遇许多困境。

蓝皮书指出了3方面的矛盾：一是实现居民买得起房的目标与猛烈推高房价的土地买卖制度之间的冲突；二是中央要求控制房价和中央与地方之间财政税收关系不顺的冲突；三是土地是用来吃饭，还是用来居住的矛盾。

周天勇建议，要让在农村的资产能够变现，增强其在城市和城镇中购买住宅的能力。只有这样，才能从根本上解决中国数亿人的居住问题。

需按照人口城市化的居住需求足额供应土地，从房价收入比以及房价上涨速度与居民收入增长速度的关系入手，科学调控房价水平，可对住宅开征房产税，使居民拥有多套房屋的成本和风险提高，特别是要抑制不通过信贷而用自有资金购买多套房及别墅的需求行为。

——中共中央党校教授周天勇

政府建立中央和地方的分税体系，这才是政府调控房地产的治本之策。

——北京工商大学经济学系副主任周清杰

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明年GDP增长率或“冲十”

蓝皮书指出，2010年GDP增长率将“超九”，2011年可能“冲十”。2010年我国经济运行将呈现“前高后低”的局面，预计全年GDP增长速度将达到9.9%的较高水平。2011年，影响我国经济运行的基本因素没有发生明显变化，在保持宏观调控政策力度相对稳定的条件下，2011年我国经济仍将保持高位平稳较快增长态势，与2010年增长速度基本持平，GDP增长率预计可达10%左右，CPI涨幅达到3.3%左右。

蓝皮书指出，目前出现的劳资矛盾符合发展的规律性现象，是必然发生的，应该被看作一种“成长的烦恼”，不应回避也不可能回避。

蓝皮书认为，从中等收入阶段向高收入阶段的转型，从来不是一帆风顺的，特别是在刘易斯转折点（指在此转折点之前不论有多少新增就业，工资都不会涨）出现之后，更是充满着“成长中的烦恼”。采取正确的政策来应对这种新情况，跨越中等收入陷阱，最重要的是对经济发展阶段做出准确的判断，加快劳动力市场制度建设，改善收入分配机制。

劳动力市场现“成长的烦恼”

蓝皮书分析认为，2010年前8个月我国对外贸易呈现恢复性增长，实现进出口总值18755.8亿美元，同比增长40%。未来4个月，我国外贸进出口呈继续回升之势，预计2010年全年可望恢复至金融危机前水平。

蓝皮书指出，尽管面临国际大宗商品价格上涨、贸易保护主义干扰、人民币汇率升值压力增强等不利影响，但2010年支持对外贸易继续增长的有利因素依然存在。从进口贸易方面来看，预计进口增速将逐步回调至20%左右；从出口贸易方面看，预计出口仍将保持良好势头，但受欧债危机、退税政策调整等影响，出口增速将有所放缓。

进出口贸易有望继续回升

蓝皮书指出，从前三季度的实际情况来看，国民经济总体运行良好，但也存在一些不容忽视的问题，今明两年的宏观调控要把稳定经济增长、管好通胀预期作为主要任务。

如果控制得不好，今年GDP有可能超过10%，出现过热苗头，可能会对明年的经济增长造成很大压力，增加宏观调控的难度。同时，今年CPI（消费者物价指数）在逐季上升，预计全年CPI上涨3.2%。在今后几年，流动性过剩始终是造成通胀压力的主要因素。

管好通胀预期仍不容忽视

蓝皮书认为，中国资本市场的发展前景依然乐观，并将保持平稳较快的势头，对投资者来说，机会依然较多。2010年后期和2011年上半年，宏观政策将相对较紧，由此，股市可能呈现相对低位的平稳运行走势。

蓝皮书预测，鉴于中小板市场的有利因素长期存在，未来该市场仍然会有大量投资机会。“十二五”规划纲要将在2010年底前出台，其中将明确中国未来五年的总思路、总政策和发展目标，对10大产业振兴规划、7大战略性新兴产业发展等做出具体安排，这些都将以“利好”方式刺激和推动中国资本市场长期快速健康发展。

 

责编：ZB