房价与公众预期

本报讯 从本周的一些新闻来看，“限贷”、“限购”、“限价”这“三限”政策对房价的压制成效有限。中国房地产指数系统百城价格指数对外公布数据显示，2011年3月，全国100个城市住宅平均价格为8738元/平方米，较上月上涨0.59%，其中82个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，16个城市环比下跌；来自新华网的一篇报道指出，近期在部分城市，特别是二三线城市，房价呈现迅速向一线城市看齐的涨势。据第一财经财报道，广东十大开发商谈调控，称市场的购买能力早已经超出了企业、政府的预期。

这些情况和我们生活的感受大致吻合，我最近问了不少朋友，房价还会不会涨？十个有九个都说，短期可能有所起伏，但长期仍将上涨，这就是公众预期。公众预期与市场走势相联。

公众预期绝不是盲目的，而是出于自身利益的考虑，最大限度利用所得信息来对某个经济现象（例如市场价格）进行分析。从总体平均来说，公众预期是准确的，就像我们说“群众的眼睛是雪亮的”一样。

公众之所以预期房价上涨，离不开中国经济社会的基本面：一、中国正在进行着大规模城市化、工业化，未来仍有数亿农村人口要涌入城市，住房需求巨大；二、货币基数大，流动性泛滥，价格上涨，作为具有一定的金融性产品性质的房产必然受到追捧；三、土地财政决定了地价坚挺，从而支持房价坚挺；四、现在虽然弱化了地方GDP政绩考核，但仍然是重要的考核要素，房地产对GDP贡献大，也让房价难以大幅下降；五、房屋产权私有化激发人们私有住房的梦想；六、金融改革以及人们投资理财观念的变革，摧生着旺盛的投资理财需求，房产无疑是很好的投资理财品……所有这些构成了公众对房价乐观预期的基本依据。

如果公众对房价是上涨预期，就会“买涨不买跌”，而且早买早好，这就会造成供需不平衡，价格上涨。只要公众预期不改，资本就会进去赚取这个预期；只要公众预期不改，单凭政策打压仍然不够。

从目前情形看，一系列“限字令”并未从根本上改变公众预期，政府也没有明确提出让房价下降，只是说“限制过快增长”，“让房价保持在一个合理的水平”。尤其是全国多数城市都将房价调目标定在涨幅10%左右，北京的“稳中有降”，也被学者指出，是用“去掉一批最高分、增加一批最低分”的拉低分值办法，并非真正降房价。“涨声一片”，增加了公众的涨价预期。

公众预期也与公众的收入有极大关系，假定公众的收入增速或购买力与房价基本持平甚至高于房价增速，公众虽然预计房价会上涨，但不一定急于购房。正因为收入增速远远赶不上房价增速，才想利用银行杠杆早买早好。房价与公众的购买力相差甚巨，主动与被动需求都被激活，造成收入低房价高的奇怪景象。

事实上，与黄金等投资品相比，这些年房价的涨幅显得小巫见大巫，但为什么公众对黄金大幅上涨少有抱怨，对房价上涨抱怨连连呢？因为，住房是生活必需品。从这可以看出，所谓房价太高，正说明民众收入太低，使心理落差加大。

公众预期与保障房建设也有关系，低收入家庭有保障房住，就会减少对商品房需求，市场的供需趋缓。但建保障房的钱从何而来？很大一部分仍从商品房而来，公众对房价的上涨预期仍有合理之处。

宏观经济政策的一个重要任务是为公众提供一个稳定的、合理的预期，避免剧烈波动；宏观政策的成功与否不仅决定于政策的制定者，还要充分考虑和尊重公众预期，否则，政策就有可能丧失效力。

回到房价问题，要使调控政策发挥应有作用，即“让房价保持在一个合理的水平”，就要使民众的收入预期与房价的上涨匹配，民众的住房保障预期与商品房的繁荣匹配，这样房价才会平稳并合理。因此，提高公众收入水平和加大保障房供应是当务之急，这需要政府下决心。

说一周

◇ 西越

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