引入第三方 将维修基金用来投资增值

万小艳 本组图片均由记者 张学荣 摄

本报讯 昨日，本报首期社区面对面活动，在武昌中南路北京盈科律师事务所开展。50位业主代表、业委会代表、专家及主管聚在一起，讨论社区房屋维修基金划到业委会后该如何管理。

引入第三方合理使用基金

参加讨论的社区业委会成员，来自武汉三镇的天伦华庭、美庐郡园、巴黎豪庭、南国明珠、新华时代、江南家园等小区。

其中，操作成熟、稳定，为居民申请了部分维修资金的江南家园业主委员会主任罗时金作为代表发了言。

罗时金建议一次使用金额5万元以下的，实行公开邀标；5万元以上的实行公开招标。

同时，可引入第三方专业机构参与住宅维修的咨询、审核，工程招标代理、监理，让专业的人做专业的事，解决业委会不懂专业技术、没有时间组织维修的问题，还可起到监督作用。

维修基金可用来投资增值

罗时金认为，业委会管理房屋维修基金有好处，业主大会可以根据小区住宅的使用情况，把维修基金分别存为活期、定期或购买国债，使业主的财产在政策允许的范围内获得最佳的保值增值。

他说，他查了一下，最近5年期国债的年利率是6%。不少小区维修基金存的是活期，增值少得可怜。如果由业委会管理，用来购买国债，一般中等规模的小区每年维修基金增值要比现在多几十万，而且，还能大大方便业主随时查询、合理使用。

房屋维修基金专户管理的银行应该不少于3个，以便通过竞争提供优质服务。

另外，也有代表建议房管局对要求划转房屋维修基金的业委会主任进行培训，指导。

专家观点>>>

“其实最严重的问题，不是公共维修基金的管理，而是社区业委会自身的建设。如果业委会自身搞不好，这个钱交给业委会未必是好事。”储建国表示，目前全国成立业委会的社区不到20%，能正常运转的不到10%，业委会的自身运转能力和外部管理都不成熟，很难有效管理公共维修基金。

他所在的小区按理应有200多万元公共维修基金，但目前到位的只有20多万，开发商和部分业主不交或欠交公共维修基金是普遍现象，“如果收都收不上来，还谈什么管理？”

储建国说，目前和公共维修基金管理并存共生的，是业主的权益被广泛侵害，社区众多事务很难解决权属问题。“比如架空层和防空设施到底是公共空间还是开发商所有？由此产生的利益由谁来享受？”

储建国（武汉大学政治与公共管理学院教授、博导，原珞桂小区业委会主任）

业委会自身建设是关键

游洁认为，社区公共维修基金把本来不关心社区公共事务的居民，通过实实在在的物质利益联系了起来，“以前我从没想过这笔钱属于我，现在政策确定了，这笔钱怎么用、由谁来用，会吸引很多居民注意。每个人都不想和自己有关的这笔钱被滥用，所以会相对比较积极地参与社区事务。”

游洁认为，在公共维修基金的使用上一定要尊重业主的意见，虽然这样成本会高一些，但这对于基层民众处理公共事务的智慧是一种锻炼。

游洁（江汉大学政法学院副教授，江汉大学城市社区研究所研究员）

维修基金是联系居民的纽带

“其实社区建设最重要的就是凝聚民心民力，但这一点做起来很难。”万小艳说，她曾经担任过所在小区的业委会主任，目前正在致力于把NGO（非政府非盈利组织）形式介入社区管理，让社区居民根据爱好兴趣组成不同的公益组织，从而建设一个熟人社会，找回人类居住空间所需的温情脉脉。

万小艳说，在一个熟人化的社区里，处理很多事情成本要比一个陌生人社会低，“这样一来，讨论公共维修基金，大家都会积极地参与、发言。”

同时，万小艳说，公开招标是公共维修基金使用最好的办法，只有公开招标才能将维修成本降到最低，也才能取信于业主。

万小艳（湖北省委党校教授）

让NGO形式介入社区管理

洪山区房管局——

支持维修基金

划转到业委会

昨日，听取了业委会代表、业主代表、专家观点后，洪山区房管局物业科科长李跃进首先肯定本报提供了一个好的平台，让各方声音互相碰撞。

“我也受到了启发。”他说，目前物业管理也是主管部门的重难点。此前，有些小区的房屋维修资金没有交到位，也是由于相关政策不健全。物权法未出台前，开发商上交维修基金有漏洞，这些问题不可回避。

新办法实施后，开发商申请商品房销售许可证前，必须交维修资金。他昨日也表了态，力争今年年底洪山区范围内维修资金催缴到位。

对于维修基金划转业委会，他说：“应该划下去，政府要监管，但不能包揽一切。”他所在的部门只有5个人，而洪山区有物业管理的小区234家，面积58.6公里，“这么大，4个人如何能管得过来？”

本报记者 许兰超

 

 

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