保障房产权共有能否平衡各方利益

本报讯 ◇ 本报评论员詹万承

媒体称多地均在探讨地方政府与开发商可以接受的模式建设保障房。上海、江苏、福建、湖南、河北、山东等多地试点“共有产权”房，“向保障对象出售一定的产权用以回笼部分保障房建设资金”。（6月27日《济南日报》）

保障房建设压力确实不小。官方数据显示，截至5月底，今年1000万套保障房建设的实际开工率仅为34%，其中超过70%城市的开工率更是不足30%，而住建部对保障房开工时间要求“11月末前须全面开工”，开工率严重滞后的原因据说是存在较大的资金缺口。实际上，为确保保障房建设的资金充足，中央政府曾要求各地土地出让金净收益10%须用于保障房建设。

解决保障房融资困局成为亟需解决的问题，各方也都已着手改善创新融资机制。日前，一度紧闭的地方融资平台闸门再度打开，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。

“共有产权房”的试点，也正是在这样的背景之下出现的。保障房产权共有的主要模式即是：在廉租房、经适房等保障房当中，申请人可以先购买保障房的部分产权，比如20%或者30%，政府持有剩下的70%-80%。达到一定年限后，保障对象可以通过购买的方式，将政府产权部分购买过来，最终将这套房屋变成自己的产权房屋。简而言之，就是借向保障对象出售一定的产权之机，从而回笼部分保障房建设资金。

保障房产权共有，实际上是地方政府、房地产开发商和保障对象三者之间的一种利益调整。保障房产权共有举措推出，地方政府的融资困境能因此得到较大程度缓解，之前纯粹用来租赁的廉租房收益格局就将发生变化，因为收取租金到产权共有的转变，无疑加快了资金的回流速度。参与保障房建设的开发商，原本就能从保障房地块附近以优惠的价格拿下商业用地，而保障房产权共有之后，获利自然也随之有了进一步保障。

然而，保障对象是否能从产权共有中获利，尚待观察。可以形象的说，共有产权类似于此前一次性收取多年房租的做法，这看似确保了入住权利的最终实现，但因为同时也提出了额外附加条件，保障对象负担随之加重。尽管政府与保障对象各占几成产权的细则并未确定，但提高了交易门槛是无疑的。保障房本身要求的流动性和循环性将成为问题。保障房产权共有的举措，实际上最不吃亏的仍是开发商。

面对当前保障房的融资困境，首要确保的应是土地出让金净收益10%用于保障房建设，只有先满足这个前提条件，才能继续寻找其他融资渠道，否则，一方面土地出让金净收益没有用于保障房建设，另一方面又抱怨资金存在缺口，那融资困境就将是一个伪问题。积极的融资机制创新尝试，当然是应当提倡和鼓励的，但是应该确保的先决条件是最大程度满足保障对象，这需要政府确保基本投入，需要开发商一定程度作出让利，进而寻找利益平衡。

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