房价下调的空间在哪

长江商报消息 ◇ 惠铭生（济南 媒体人）

中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。（11月7日 人民网）

下调房价，且下调得到能让民众接受的价格，实现“居者有其屋”，这当然是一个利好政策。所以，基于这个美好愿望，最近几年，推出了诸如“限购令”、紧缩地根、银根等一系列调控政策，全力打压房价。

然而，各级政府在打压房价、公众也在期待房价下调的同时，是否曾经思考过：对于房产商而言，到底有多大可以量化的房价下调空间？对于地方政府和公众而言，到底房价多少才是合理价格？假如这两个问题搞不清楚，说明调控房价的目标并不明确。

最近一段时间，从官方到民间，基本出现一片欢呼，原因就是今年楼市低迷，楼盘成交量下跌，“金九银十”现象未现，个别城市出现“退房潮”。有人由此得出房价出现松动、楼市出现拐点等乐观判断。但稍微注意一下，我们不难发现：任凭国家宏观调控政策雷霆万钧，任凭舆论一片“喊跌”，但全国多数城市的楼价岿然不动，即便楼价下跌，但也非常有限，与公众期望大相径庭。

或许，有理性人士要问这是为什么？道理很简单。一个楼盘成本无非包括土地成本、建安成本(包括管理成本)，政府税费以及开发商利润。细数这些成本，不难发现：建安成本是死的，土地成本和政府税费已经交给政府了，那么，政府、公众、房产商只能把眼光死盯在房产商利润这块。简言之，各级政府费了那么多的劲，百姓给予了那么高的期望，落脚点就是让房产商挤压或舍弃利润。

假如房产商利润过高，有太多的下调空间，这还好说。假如房产商利润有限，楼价下调势必也有限，假如榨干了房产商的利润，以满足楼价下降的要求，实现后果是什么呢？恐怕只能有一种结果：房价不但未降，却可能先将一些房产商拖垮，引发社会经济较大波动。

调控楼市其清晰的脉络应是：通过限购令，打击楼市投机者；公布楼盘成本，制定暴利法，防止房产商赚取暴利；下调土地出让金和政府税费，降低楼盘成本。从这个脉络看，楼价调控，不仅要调控购房者、房产商，也要调控政府自身——要积极有为，减少土地财政依赖，舍得“割肉”，减少税费收取，否则楼价下调只会是传说。

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