优先保证首购房贷需要调整调控思路

长江商报消息 ◇ 周俊生

住建部部长姜伟新12月23日在全国住房和城乡建设工作会议上说，明年将继续坚持房地产调控不动摇，促进房地产市场健康发展，要继续落实地方政府对房价调控的责任。将严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。

在刚刚闭幕的中央经济工作会议作出“要坚持房地产调控政策不动摇”的决策以后，住建部部长作出这样的表态，并不让人感到意外。但部长的这个讲话中提出“优先保证首次购房家庭的贷款需求”，颇有新意。

我国商品房价格持续多年的上涨，投资投机力量过度集中于房地产市场是一个重要因素，然而，银行对投资投机力量的信贷支持更是不可忽视的因素。在限购政策推行之前，投资投机力量借用银行的钱炒房而实现盈利，银行则得益于丰厚的房贷利息收入。对于商业银行来说，这部分投资投机力量通常都是拥有巨资的客户，他们的借贷只不过是利用银行的资金来减低自己的资金成本，是一种“以小博大”的理财活动，而在房价上涨的预期下，他们的还贷风险也是不存在的，因此这部分投资投机力量就成为了银行的优质客户，银行对他们基本上是趋之若鹜。

限购政策的推行使房贷客户的组成出现了根本性的变化，投资投机力量已被清除出市场，与银行打交道的房贷客户基本上是在限购政策允许范围内的首套购房者。但是，这些客户的经济实力根本不可能与以前的投资投机者同日而语，他们收入有限，不仅难以应对目前的高房价，对银行房贷的依赖性很高，而且他们的房贷不再是一种理财活动，而是利用银行的支持来圆自己的住房梦。但是由于他们的经济实力很弱，因此持续的还贷能力又是让银行不放心的。就这样，房贷对于目前的商业银行来说，已经不再是一个值得大力开发的项目，相反，为了应对经济紧缩后可能对购房者收入造成的影响，商业银行必须收紧房贷。正是在这样一种考虑之下，前一时期商业银行借着调控政策的推行，再加上不断提高的银行存款准备金率确实使其可贷资金出现了紧张，顺水推舟之下，一些银行暂停了个人房贷按揭业务，引导购房者申请利率较高的经营性贷款，加重了购房者的经济负担。

但是，银行收紧首购房贷，是不符合房地产调控政策所要达成的根本目标的。本轮房地产市场调控的最终目的，是为了让普通民众能够买得起房，投资投机力量之所以必须排挤出市场，表面上看是为了通过减少市场需求而压低房价，但压低房价的目的也是为了能让中低收入者买得起房。但是，正因为中低收入者的财力有限，所以他们需要银行房贷的支持。因此，借着调控之名收缩首套房贷，实际上并不能触及投资投机力量的利益，倒是使刚性购房者的需求受到了损害。最近一段时期，一些城市的楼市成交量出现了大幅度下降，虽然其中的原因十分复杂，但在投资投机力量退出市场后，刚性需求并未能及时跟上，即使是在房价出现出现拐点后，刚性需求仍处于观望之中，这也从一个侧面证明银行信贷对刚性需求支持力度的不够。

现在由住建部部长提出优先保证首次购房家庭的贷款需求，这说明市场调控的决策部门已经注意到了这个问题，这是调控政策的一种适时调整。以前各地政府将房地产市场作为支持地方经济的“龙头产业”来大力扶持固然失之偏颇，但毕竟房地产市场在国民经济构成中占有重要分量，如果房价出现“硬着陆”，其负面影响也是不可忽视的。因此，对前期的房地产调控政策进行适度调整，大力支持首套购房者，是下一阶段市场调控应该注意的方向。

作者系财经评论员

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