房地产市场调控的长效机制应如何建立

长江商报消息 国务院总理温家宝7日强调，要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。对有地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，要有针对性地及时制止纠正。（7月8日《新京报》）

不能不说，房地产调控政策实施两年来，对于遏制房地产市场泡沫化对我国经济形成负面冲击，效果有目共睹。但是，就我国目前固有的体制、机制弊端来说，调控政策还仅限于“灭火”式的短期遏制。在这样的背景下，温总理以及有关专家，都提出了“建立健全房地产市场调控长效机制”课题。笔者以为，这确实点中了房地产调控的策略要害。

房地产市场调控的长效机制应如何建立？这是一个大课题，某个人或某一篇文章，很难面面俱到，更难以说深说透。以笔者管见，房地产市场调控的长效机制，最不能忽略的，有两大方面。一是上级政府对下级政府的政绩考核，应该与土地联系得更紧密；二是政策应该在理念上明确“有所为有所不为”的具体空间。

首先，政绩考核的“涉地”问题，一要强调挤干房地产市场泡沫，把虚高的房价通过政策调控挤干，是政府义不容辞的责任。这既要作为硬指标来考核，也要有怎样才算“挤干”的客观标准；二是加快建立“卖地收益不能全归地方政府”的土地收益基金制度，明确当届政府在土地出让金中可使用的比例，以制约地方政府过多依赖土地出让收入的行为。还有，各地虽然拿出一部分土地用于保障房建设，但区位、房型较差，使保障房对调控政策应该起到的作用打了折扣。因此，只有在对下级政府的政绩考核中，加大“涉地”的权重，让用地与民生更多挂钩，让用地的综合效益趋于复杂与平衡，才有可能对宏观房地产调控产生良性推动。

第二，财政部财政科学研究所所长贾康认为，长效调控机制的核心是“双轨统筹”——在“保障轨”上，政府牵头加大保障房供给，托起底端需求；在“市场轨”上，由开发商提供商品房，满足更高层次需求，政府主要管规划和税收等。类似的观点，我前几年就曾经提过。我认为，房价并不是调控的根本问题。如果我们从上述“双轨”视角来理解，只要把政策保障房这一“轨”的问题真正解决好了，商品房那一“轨”即使将来出现了报复性上涨，其实也没那么可怕了。因为百姓的住房基本保障解决了，房价再涨，也是有钱人之间的炒作游戏。和普通百姓关系不大，也就不值得关注，因而算不上多大的社会问题了。

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