房企应积极尝试资产证券化

“2013博鳌房地产论坛”昨日在海南三亚闭幕。本报特派记者 田立平 摄

长江商报消息 新型城镇化是中国经济发展的机遇，也是地产行业发展的重要契机。

以“改革时代地产新力量”为主题的“2013博鳌房地产论坛”在海南三亚闭幕。论坛上，与会嘉宾重点讨论新型城镇化背景下行业之变、多元化的市场竞争、房产税试点扩容、融资方式创新等热点话题。

关键词 | 新型城镇化

何剑波：人、户籍、权利的统一需重点关注

“新型城镇化”是本次论坛与会嘉宾关注的热点话题之一。

首创置业董事长刘晓光说，地产界要参与中国城镇化进程，在小城镇发展中，需要房地产商携产业、资本、管理、技术去参加建设。“难的并不是一级开发，而是产业导入、管理、文化资源、生态平衡等要素。”他建议更多企业参与其中以得到更加良性的发展。

中国房地产业协会副会长朱中一认为，新型城镇化对房地产业有四点要求：房地产业科学定位、通过完善双轨制的住房制度推动形成价格基本稳定的住房供需格局、加大绿色建筑和绿色生态城区的建设力度和积极引导商业地产、旅游地产等非住宅类地产的发展。

五矿建设有限公司董事总经理何剑波分析，在新型城镇化过程中，“人、户籍、权利的统一需要政府重点关注和解决；土地、房屋、产业的统一需要房地产行业关注。”他提出，新型城镇化房地产业可看到三种模式，一是城市的复合发展模式，二是小城镇的发展模式，三是新型的农村社区的发展模式。

著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮则表示，城镇化并不是房地产化，中国的城镇化从来没有过房地产化。

关键词 | 房产税扩容

贾康：房产税试点扩容只是“时间早晚问题”

房产税扩容消息不断，但具体什么时间、哪些城市将纳入试点范围，政府层面没有给出明确意见，著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康接受本报采访时称“一定会扩容，只是时间早晚问题。”

贾康坦诚，这几年从最高层面的文件到具体的综合管理部门的文件，都非常明确地表述了将适时扩大房产税试点范围，但在现实中这个改革举步维艰，争议激烈。

目前房产税正在沪渝两地试点，其对房价的抑制作用并不大。事实表明，开征房产税并没有像有关专家所说的那样遏制投资投机性购房，增加房产市场有效供给，抑制房价上涨。

对此，贾康表示沪渝两地试点值得肯定，“追求柔性切入，先建立制度框架。不应对两地改革持挑剔眼光。”

关键词 | 地产业前景

朱中一：长效机制出台至少需五年未来房地产市场将呈现怎样的特点？

卓越置业集团有限公司执行总裁张远认为，行业内必将面临更激烈的竞争，但还是要向市场化发展来解决公平和效率问题；金融街控股股份有限公司副总经理王志刚表示，房地产市场充分竞争的时代已经到来，开发商应找到自己的定位，做到专业化、精细化和品牌化；更多开发商则认为，行政干预要逐渐减少对房地产业的影响，尽快建立一套长效机制，使产业逐渐向市场经济发展。中国城乡建设经济研究所所长陈淮也认为，调控是短期政策，长效机制才是促使房地产正常、长期健康发展的长远之计。

不过，究竟什么是长效机制，没人能说得清楚。

对于目前的市场，中国房地产业协会副会长朱中一表示，房地产长效机制应包括，抓紧完善房地产市场调控政策，今后更多地采用税收、信贷等经济和法律手段进行调控，又要在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。不过，这一机制出台至少还需要五年时间。

关键词 | 房企融资创新

秦虹：房地产融资必须多元化

新时期房地产业应如何融资？中国经济体制改革研究会副会长、中国国民经济研究所所长樊纲指出，融资要从三个方面考虑：多元化、市场化、以人为本，改变资金过度集中于银行的状况。

“金融创新是房企内在需求，是一种必然的趋势。”住建部政策研究中心主任秦虹在论坛上表示，国外成熟的房地产融资，公募市场融资、私募市场融资和银行贷款三分天下，房地产融资必须多元化，在开发和销售阶段都依赖银行贷款的这种单一格局，是很难持续发展的。

秦虹认为，现在土地的成本已经很高了，但是随着供应的增加，竞争的加剧，人工费、原材料费上升，企业的利润在摊薄，在这种情况下，房企必须寻找新型的金融创新工具。加之在目前的贷款名单式管理、银行对风险高度管制的情况下，中小房地产企业贷款越来越困难。

秦虹表示，今后的政策可能是长期坚持对房地产投资、投机进行抑制，进行去杠杆化，民间资本投资房地产会产生一些新的变化，房地产企业在未来发展金融市场上面临需求也会变化。

秦虹表示，房地产企业必须进行金融创新，一是扩大直接融资的比例，二是增加权益性的融资。还有对资产证券化进行积极尝试， “过去5年房企直接融资已经扩大，其中商业地产规模翻番，体量大资金需求度高，将是房地产金融创新的首试区 。”

本报特派三亚记者 田立平 张学荣

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