房租上涨的逻辑

长江商报消息 ■胡锋（高级经济师）

据国家统计局数据显示，截至7月，全国房租已连涨42个月。不少人尴尬地发现，不仅买不起房，现在也快租不起。

租金的迅猛上涨恐怕也是宏观调控者始料未及的，因为几乎所有的政策都是针对房价的，租金并没有引起太多的关注。但是实际上，对于数量庞大的中低收入群体而言，租金比房价更具有现实意义。房子在目前的价格上即使下降50%，很多人依然买不起，但是他们不得不每天租房子。租金的变动对他们日常生活的影响远比房价大得多。

中国处于快速城市化进程当中，越来越多的人涌到城市，住房的需求增加很快，而房屋的建设需要时间，也需要大量的资金，因而其供给的增长往往落后于需求的增长，房租的快速上涨是一个很自然的事情。一旦城市化进程结束，城市人口增长趋于缓慢，城市规模稳定下来，租金的上涨速度就会降下来。这个时候租金的上涨主要取决于收入的增长。

中国当前房租的快速上涨，有上面分析的基本原因——快速的城市化与收入的快速提升，也有人为的因素，那就是房地产宏观调控政策。多年来房地产调控的主基调是抑制需求，这个需求是买房需求而不是租房需求。对于租房需求，基本上是没有任何政策打压的。实际上，前面的分析表明，这个租房需求随着城市化和收入的增长是不断增长的，而且速度比买房需求更快：对于低收入群体而言，收入提高了，更现实的考虑是租地段更好、更大一点的房子而不是买房。但是，在租房需求日益提升的同时，供给却因为宏观调控政策的打击而减少。房租上涨速度因此而加快。

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