房市调控需去行政化

长江商报消息 继温州为楼房限购松绑，浙江舟山市也悄悄放低了限购的门槛。2013年之前购买的房子可以“归零”，只要在2013年1月1日以后没有买过房，就可以再买一套。类似的调整在芜湖、深圳等城市也在进行着，经过两年多的限购之后，房地产调控或进入新的阶段，从严厉的行政调控转向更加多元的市场调节。当然在此过程中也需要防止另一个极端，从限购到行政措施刺激购房，二者都没有跳出行政手段调控经济的窠臼。

行政调控一刀切，见效快，但是治标不治本，就像止痛药一样不能一直吃。无论温州还是舟山的房管部门对于放松限购的理由有一条是相同的，经过一段时间限购之后，房价已经比较稳定了，投机性需求受到抑制，需要给刚性需求和改善型需求以空间。也就是说，止痛药基本稳定了病情，现在需要汤药来调剂身体了。这样的理由是否具有可信度，可谓见仁见智，但是有一点值得关注，舟山和温州的房地产投资进入负增长的状态，尤其是舟山出现了-16.1%的下滑，舟山市7月份的财政收入同比减少19.2%。房地产与地方政府财政收入之间的紧密联系已经不是秘密，在土地财政驱动之下，房地产市场的下滑甚至崩盘对地方财政无疑是重创。

房价经过过去几年的狂飙突进之后，除一线城市外进入了慢速或者失速增长的态势，严格的限购政策其实剥夺了市场主体的选择空间。在市场上，无论购房者还是买房者都是独立的决策主体，而严格的限购政策实际让这个市场决策变得简单了，拥有一套房子的人已经被挤出这个市场之外了。此外，限购政策有个前提假定就是刚性需求或者首次购房者是“好”的消费者；而已经拥有一套或者多套房子的购房者是“不好”的投机者，限购将这些购房者排斥在市场之外，这也有违市场交换平等性的原则，同样的货币在不同的持有者手中有了好坏的分别，在市场之外有一个道德判断。

限购政策对于遏制类似温州这样炒房重镇的房价飙升是有意义的，6年飙升4.2倍的确不正常，巨大的投机需求已经扰乱了市场的预期，将大量的资源吸引到房地产市场之中。温州在8月份放宽限购政策，允许购买二套房，经过两年的调整之后，温州的房价结束了疯狂之旅，有些房子价格被“拦腰斩”，非理性繁荣期结束了。温州为遏制疯狂的房价而采取了比国家政策更加严厉的限购政策，而现在回到国家政策的“大流”，温州政府有关负责人认为这并没有违反国家政策，但这里面有个问题就是，地方政府在调控市场时的自由裁量权由谁来定呢？

房地产市场的虚火不能仅仅依靠限购来控制，政府也不能一直替投资者进行决策。最近地王频出，一二线城市的房价继续上涨，也显示出限购政策的有限效果。限购只是对需求进行控制，尤其是有效需求，人们常说的刚性需求在很多时候并非有效需求，虽然新毕业的大学生有购房的需求，但是囊中羞涩，即便政策允许其购房，也不能变成购房的行动，“好”的刚性需求有时候是虚假的需求，这样不利于房地长市场的成长。

市场的培育需要给购房者、银行、地产商等市场主体更多的决策空间。俗语说，抽刀断水水更流，货币如水，一个成熟的市场需要有更畅顺的渠道，引导水流。

（作者系经济学博士后）

■特约评论员 孙兴杰

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