房价取决于未来收入

长江商报消息 讨论中国房价泡沫，总有人喜欢采用房价与当前老百姓的收入比，然后通过横向比较证明当前的房价多么不靠谱。房价和收入有关系吗？当然有。没有钱，怎么买房？但是房子比较特殊，它既是一个消费品也是一个投资品。下面，我分别从消费品和投资品的角度来阐述房价和收入的关系。

作为消费品，房子不同于一般商品的地方是，它可能是大多数人一生当中购买的单件价格最高同时也是使用时间最长的商品。对于这样的商品购买，人们往往不是立基于当前的收入，而是整个生命周期的收入。也就是，未来的收入也会考虑进来。只要你愿意，一个人年轻时候买的一栋房子，可以一直住到终老。年届八旬的亿万富翁巴菲特就一直住在30多岁的时候买的房子里面，现在这栋房子成了每年去奥马哈朝圣的价值投资者的圣地。年轻时候向银行按揭买房，好比是向年老时的自己借钱。如果预计未来的收入增长很快，或者对未来的收入有信心，那么现在手头虽然拮据，也敢于向银行贷款买大一点贵一点的房子。如果未来收入可以折现的话，那么未来收入越多的人，折现的财富也越多。以巴菲特为例，目前身家500多亿美元，绝大部分是他持有的股票的折现值。他持有的伯克希尔股票目前大概只能给他带来30亿美元的收入（如果利润全部分红的话），但是如果他放弃他的股票（也就是放弃今后持有伯克希尔公司的全部收入），那么他现在可以得到500亿美元。股票市场的存在为成功的企业创始人和投资者提供了折现未来收入的金融工具。一般工薪阶层的未来收入主要依赖于自己的劳动力，暂时还没有相应的折现工具。但是没有关系，个人可以通过向银行贷款预支未来的收入。按揭买房正是如此。

作为投资品，房价和收入是一个什么样的关系呢？所谓投资品，就是能够带来现金流的一切商品。如果把房子完全看做一种投资品，那么房子的估值就完全遵循股票估值的逻辑。也就是说，房子的价值等于持有房子所能带来的现金流的折现。显然这个现金流就是扣除成本之后的租金收入。作为投资品，房价完全决定于未来的租金。未来租金的收入越高，房子的价格就高。这个时候房价就和投资者的收入没有直接的关系。投资者如果很看好房子的投资价值，没有钱也会融资去买房。这和企业做生意没有本质差别。企业如果看好一个项目的盈利前景，自身没有钱没有关系，可以贷款、发债或者股票等方式筹集资金。但是，我们要看到，房子的租金取决于人们的收入。只有未来人们的收入不断上涨，租金才有可能不断提升。投资者如果对人们的收入增长预期悲观，那么对未来租金预期也必然悲观，这样的话，就不会为当前的房子出过高的价格。可见，作为投资品的房子，其价格同样取决于未来的收入。

由上述分析可见，无论是作为消费品还是作为投资品，房价都取决于未来的收入而不是当下的收入。房价的高低本身反映了人们对未来经济的预期。人们对未来经济的乐观预期会投射在当前的房价之上，推动着房价不断上涨。当然，既然是预期，就有可能落空。如果未来的收入不足以支付按揭贷款，那么银行就会收掉房子拍卖；如果未来的租金达不到预期，投资者也会抛弃房产，正如股票利润增长达不到预期投资者会抛弃股票。两种情况都会导致房价下跌。而无论哪种情况，房价的下跌都是因为未来的收入达不到预期，而不是现在的收入过低。因此，把房价与当前的收入比较来论证房价是否合理缺乏科学性。

■胡锋（高级经济师）

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