宅基地使用权自由转让：农民获得房屋完整产权的重要一步

长江商报消息 10月29日，国土资源部发布了《节约集约利用土地规定（草案）》（征求意见稿），提出农村闲置宅基地实行自愿有偿退出。宅基地使用权自由转让将为小产权房合法化扫清法律障碍，可以扩大城市房屋供应，降低房价。农民可以由此获得更高财产性收入，而城市房屋刚需群体则可以降低购房成本。

我国曾立法禁止宅基地使用权自由转让。《土地管理法》规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。2004年10月21日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月30日，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房。”擅自将农村宅基地卖给城镇居民属违法违规行为。

禁止宅基地自由转让导致同地不同权，严重损害农民利益。与城市商品住宅相比，城市居民和农民都没有房屋土地所有权，但是城市居民拥有完整的房屋土地使用权，可以进行房屋土地使用权转让。而农村宅基地使用权的转让只能在同一集体成员之间进行，而不能转让给集体以外的城镇居民或法人。

城市化浪潮对于农民而言，意味着一种身份转换。从农村居民转变为城市居民，一方面依赖于有能够适应城市生产、生活的一门“手艺”，还需要住房和基本社会保障。这一身份转型实际上需要大笔资金支持，而政府不能够完全承担，需要借助市场。在现实中，农民转换城市居民身份很大程度上依赖于宅基地。然而，在此过程中，地方政府和开发商以强势地位，常常迫使农民以低于市场价将宅基地出售。而这一状况根源在于农民并没有宅基地使用权，无法将宅基地使用权在市场上自由出售。《节约集约利用土地规定（草案）》允许宅基地使用权自由转让，将会提升宅基地市场价格，从而为农民转变为城市居民奠定资本基础。

此外，宅基地自由转让将有利于降低城市房价，城市刚需群体将可以以更低的价格获得住宅。城市房价的持续走高有很多因素，但其根本原因还是房屋供给不足。允许宅基地使用权自由转让，将为小产权房合法化扫清法律障碍。而小产权房一旦获得合法性，则意味着未来将会大量入市，减缓房价上升趋势，甚至可能引发房价下降。

当然，小产权房合法化将拉低房价，会对地方的财政收入产生负面影响。决策层禁止宅基地使用权自由流转的最初想法和禁止农村土地自由转让类似，都是为了避免“富者连田阡陌，贫者无立锥之地”的局面出现。而在今天，这样做会控制土地供应量，推高房价。地方政府从高企的房价中获得了高额的土地出让金，大大缓解了分税制后地方政府的财政紧张局面。但正如我们经常所谈到的，土地财政有负面影响，并且不可持续。

让农民拥有完整的房屋产权，是改革的大方向，尽管这一产权改革的难度颇大。宅基地使用权自由转让，是一个不错的次优选择，同时更具可行性，是农民获得房屋完整产权的重要一步。

■本报评论员 梁秀峰

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