公租房并轨回归居住功能

长江商报消息 近日，中央政治局第十次集体学习的主题是住房，而住建部也在总结和探索“多房合一”的政策，实现公租房并轨、经适房退场、租售分离的目标。新一轮的房改或将以供应为突破，以市场为主导，平衡住房的居住与投资功能，让公租房回归“居住”的基本功能。

自1998年进行住房改革以来，商品房市场获得了最大程度的发展，在中国经济体系中已经占据了“支柱”地位。与此同时，为了满足低收入阶层的住房需求，出现了经济适用房、廉租房、公租房等等各种“房子”。但这些房子因为产权边界不明晰，实际形成了相互分离的住房“市场”。尤其是经济适用房，五年之后可以出售，从而使之具有了投资的功能，房价也出现了双轨制，这样就造成了巨大的寻租空间。曾经因经适房引发的怪现象可谓“精彩纷呈”：房管局长有几十套经适房、开宝马的人也购买经适房、经适房出现了别墅，等等。经适房的初衷是经济性，也就是售价低于市场价格；适用性，即能够满足基本的居住需求。相比于商品房，经适房的经济性与土地获得方式息息相关——由政府行政划拨土地来统筹经适房的建设。

经适房，从字面来讲，是满足中低收入阶层住房需求的不错途径，但就逻辑而言，还是行政权力介入市场进行分配的计划，从经适房的建设到分配都由政府直接介入。而经适房的价格之所以低，是补贴的结果，没有土地出让金这一成本；而经适房除了满足居住需求之外，还可以进行投资，由此形成了一个利润的洼地，最终导致各路“能人”皆为利来。经适房处于商品房与保障房之间的灰色地带，既有商品房的投资功能，又有保障房的补贴，因而扮演了财富转移的工具。此乃经适房怪现象的根源所在。

经适房阻碍了住房市场化的趋势，出现了大量产权灰色的房子，而当经适房交易之后，双轨价差造成更大的不平等：越早获得经适房，越能够获得超额利润。经适房已经失去了“经济性”的初衷，至于是否满足了其保障居住的功能，还要看在分配过程中是否真正体现了公平原则。经适房的问题，还在于租售没有分离。只有切断投资的渠道才可能避免种种扭曲。

习近平提出未来要构建“以政府为主的基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”；政府能够保障的只是“居住”的需求，而不是提供低价住房。因此，未来保障房的主体是公租房，而现行的租房体系中有廉租房和公租房两种形式，并轨也可以减少行政成本，比如甄别户口、收入等。保障居住需求，增加保障房的供给，才能真正抑制住房的投资需求，房子的投资价值建立在未来不断增长的住房需求之上。

满足中低收入阶层的居住需求之后，商品房所涵盖的居住与投资两种功能才会逐渐平衡，恐慌性购房也可能会慢慢平息。当然，公租房的建设与运营需要更多的市场化手段，减少行政权力的介入与干预，房租的价格也该由经营者、租客、政府等参与者进行协商。如果几十块钱就能租到两室一厅的房子，可能会让公租房重走经适房的老路。

（作者系经济学博士后）

■ 特约评论员 孙兴杰

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