楼市不会暴跌

长江商报消息 ■特约评论员 孙兴杰

杭州、常州有些楼盘打折的消息牵动了脆弱的地产市场的神经，而“房价崩溃”的说法再度被热炒，这种情绪也传递到股市上面来，地产股累暴跌5%，有些地产商已经跌停。与此同时，中国统计局的数据表明，1月份全国70个大中城市中，新建住房价格有62个处于上涨状态，这一冷一热的背后意味着中国房价进入一个僵持状态，不同地域的房价也将出现比较大的分化，但关于房价暴跌甚至崩溃的言论并不针对全国性的现象，因为中国的房地产市场并未真正实现市场化。

当人们看到某些城市房价大幅下跌得消失的时候，也应该看得到一定程度的让利能够让购房者为之疯狂，比如杭州一些楼盘做出了4000元左右的让利，很多购房者便蜂拥而来，抢购一空，这说明购房者也未必相信房价会崩溃，买涨不买跌是一种普遍的市场情绪，局部降价只会达到促销的结果，如果人们预期房价会普遍下降，没有人会为现在的高房价买单。杭州、常州、包头等城市房价环比下降的原因还在于库存量比较大，开放商为了保证现金流而做出的让步，目的是为了在2014年拍得更多的土地。商品住房成交量遇冷，价格出现松动，但是土地市场却异常火爆，2014年以来地王频出，土地市场是房价的另一项指标，也预示着未来房价下跌的空间有限。未来房价可能呈现出一种“僵持”中的分化，一、二线城市房价可能会慢涨，而三四线城市只能降价让利了。

中国的房价在多大程度上是供需来决定的，这也是房价上涨派和暴跌派之间论战的根本所在。如果房屋回归到居住功能，以供需来调节房价的话，房价早已超出了其价值，但是近几年来，中国房价就是在“暴跌论”中不断暴涨，原因何在？房价的市场化程度太低，几乎成为最重要的投资渠道，因此，房价本身就有很多泡沫在里面，问题的关键是这些泡沫通过慢涨来消化还是通过暴跌进行调整呢？从目前中国房价的结构来看，暴跌论可能是过于悲观，或者过于相信市场了，房价中有很大一块是由政府来决定的，尤其是土地出让金。土地财政是房价呈现刚性增长的主要原因，2013年地方债务的数据显示，很多城市的财政实际处于破产状态，而土地作为优质资产是地方政府抱持债务可持续性的关键所在。

除了土地成本之外，商品房建设与出售各个环节中的税费成本也非常之高，甚至有地产商认为房地产并非暴利行业，在地产商与政府共同的作用之下，中国的房价一直处于增长状态，慢涨就是降价的说法也折射出人们对房价的无奈。房价在近几年的暴涨已经让很多人苦不堪言，“房价暴跌”的论调也说出了很多人的心声，但是主要的意愿并不能代替客观的现实，刚需购房的确存在，随着城镇化的进展，越来越多的人在城市中生活，更为重要的是，房子附着了太多的隐性福利在里面。

房价涨跌不仅由供需来决定，而是由很多非市场性的因素在左右。不同地区的房子价格不一样，涨幅也不同，三四线城市房价涨得晚，跌得早，涨得慢，原因何在？因为小城市的吸引力比较小，推动县域城市人口增长的除了城镇人口之外还有农村人口，但以农民收入水平来购买县城的住房，还是显得不太实际。这也是为什么有些县城出现了摊派的现象的原因，县城摊大饼式的盖房根本还是通过房价上涨来分担城镇化的成本。而在一线城市，房价在很大程度上由资本来驱动，北京、上海所拥有的资源是在其他任何城市都无法比拟的，在北京买房的人不仅为了居住，更是为了更好的发展，很多家庭为了在北京买房而卖掉在其他地方的房产，这是资本向中心城市集中的渠道。一线城市呈现出极强的资源集聚现象，房价中很大一部分是由这些隐性资源来推高的。即便同一座城市中，学区房的价格也远高于其他住房，房价的非市场化可见一斑。

信贷环境与房价息息相关，最近一段时间来，有些银行收紧了住房信贷，利率打折几乎消失，放款周期延长，而很多城市的公积金贷款已经停止。这虽然抑制了部分需求，但是并不真正会降低房价预期。越是信贷严苛，供需一族的焦虑越强，反倒会支撑房价走高。

（作者系经济学博士后）

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