保障房建设已成楼市调控短板

长江商报消息 ■马红漫（经济学博士）

针对有关房价的提问，住建部部长姜伟新近日透露出四个字“双向调控”。业内人士将此解读为“托底盖帽”，即政府提供最基本住房保障为“托底”，抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。

应当指出的是，在中央持续保持高压调控的态势下，遏制商品房价格单向飙涨的盖帽政策已经开始显效。马年伊始，杭州市城北两个新盘先后爆出大幅降价的消息，在房地产界激起波澜。随后，常州豪宅雅居乐星河湾也打出了“跳水价”。虽然个别城市楼盘促销案例不能解读为整个楼市转向的标志，但足以说明随着调控着眼点由逆势惩戒向长效机制转型，市场供求博弈的价格调节机制得到激活。数据显示，2013年末杭州消化周期已达13.5个月，供求比为1：0.6。再加上新年以来银行信贷收紧等因素，杭州、常州等地商品房供过于求矛盾凸显，一些开发商为了抢先回笼资金而主动采取了以价换量策略。以此观之，相形行政限价、限购、通过税费遏制交投等举措，完善住房市场供求结构更能有效地对房价非理性暴涨形成釜底抽薪式的打压。在当前楼市调控走向攻坚的关键时期，行政部门应当对供给“托底”方面给予更多关注。

事实上，本轮调控的基调就是“有保有压”两条腿走路。而早在1998年，国务院在关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知中就曾提出，“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。但遗憾的是，时至今日中国住房市场尚未形成立体化的供给模式，保障住房市场仍处于“短腿”状态。

追根溯源，住房保障“托底”工作当下面临的重要瓶颈在于立法层次不高、金融支持乏力。目前，中国没有专门的住房保障法律，相关工作主要依靠各种“条例”、“办法”推动实施，导致保障性住房建设执行力度不强、外部监管约束偏弱等问题未得到及时厘清，近年来关于保障性住房设计屡现瑕疵、所处地段交通不便、配套设施不全、建筑品质不高等报道屡现报端，一些保障性住房难免由此沦为民众眼中的“鸡肋”，其完善市场供给结构的社会职能大打折扣。

另一方面，保障房项目普遍具有开工多、竣工慢的特点，其中一个重要原因就是资金缺口较大。值得一提的是，对于保障房资金“开源”问题，财政部已在原有地方土地出让金净收益10%的基础上，新开辟了地方政府债券收入、试点地区取得的房产税收入、部分国有资本收益和城市维护建设税收入等资金输入源泉。但实践证明，主管部门安排的这些保障房融资新渠道仍难以全面化解资金之渴。一直以来，地方土地出让金反哺保障性住房市场较为乏力；地方财政吃紧的形势下，新发债券所融资金大多用于抵补此前欠债；房产税试点扩容目前未能全面铺开；从国有资本经营预算以及城市维护建设税等税费中“安排的资金”则因没有明确量化而难以形成稳定的资金保障。

从海外成功经验看，建立良性循环的专项资金池是保障性住房市场平稳发展的重要前提，例如新加坡建设组屋的固定资金渠道主要有政府提供的长期贷款、财政局津贴以及住房公积金贷款。可见，中国应当尽早建立专门的政策性住房金融机构、确定专项财税优惠政策和信贷支持。此外，政府部门还可以考虑通过优质的行政服务与税费减免优惠吸引社会资本参与到保障房建设之中，另辟蹊径缓解其缺血之痛。

据《南方都市报》

责编：ZB