共有产权住房实践引发三虑

长江商报消息 为了探索以多种方式发展共有产权住房，住建部将6个城市列为全国共有产权住房试点城市。通过梳理这些城市的一些主要思路和做法，既有助于深化对共有产权住房的认识，也有利于发现亟待进一步完善的主要问题。

江苏省淮安市从2007年开始推行“共有产权经济适用住房”，是国内较早开展相关探索的城市。其主要特征是以出让方式取得经适房建设用地，政府所占份额由购房人实际出资额与房价总额的差价所构成，一般占到30%。

上海市从2009年开始在徐汇区和闵行区试点“共有产权保障住房（经济适用住房）”，之后在全市范围全面推开。其主要特征是政府所占份额由直接和间接的各种投入（如土地出让金、行政事业性收费及其他税费减免等）所组成，目前一般在30%~40%。供应对象为中低收入住房困难家庭和个人，具体准入条件已经过四次调整。

湖北省黄石市从2009年开始结合棚户区改造，形成了“共有产权、公共租赁”的住房保障模式。其主要做法包括:对于棚户区改造的住房，多出原有住房面积的部分由政府、（参建）企业和购房人共有产权，而且该部分产权可租也可售；对于公共租赁住房，推行从前期“以租为主、先租后售”到后期“可租可售、租售并举”的做法，并且可以出售部分产权，由此形成了共有关系。

梳理发现，各地在政策实践方面差异很大。首先，在政策定位方面，共有产权住房在住房供应体系中的跨度很大。上海、淮安等城市将共有产权住房定位为保障性住房中的一种，与其他保障房品种组成一个保障体系；黄石和成都等城市将包括廉租房、公租房、经适房、动迁安置房和限价商品房等在内的若干种政策性住房都整合为共有产权住房；而北京和深圳等城市将共有产权住房定位为介于保障性住房与市场化商品住房之间的一种政策性住房，兼具保障性和市场化的特征。

其次，在供应对象方面，各地的政策覆盖范围有明显差异。上海和淮安坚持以住房困难和中低收入作为主要的准入条件，黄石和成都则相对放松了对收入与财产限制的准入门槛，而北京和深圳的政策覆盖范围最广，不仅对收入和财产限制较少，而且也不要求以住房困难为准入条件，基本上接近户籍无住房居民和部分非户籍居民都有机会申请。

再次，住房共有关系的体现方式和程度有较大差异。上海和淮安等城市以合同约定政府与购房人的各自份额，并且明确政府所占产权份额的构成，北京自住型商品房中的共有产权以固定比例确定，黄石和深圳等城市的共有产权关系则不甚明确。

对于实践中的这些探索，有些研究者表达了不同程度的疑虑。粗略归纳起来，这些疑虑主要有三个层面。首先，在机制层面，有人提出政府不宜作为共有关系的权利主体，其理由是政府本身就是一个公共利益的代理人，一旦与特定的购房人形成共有关系，容易导致产权不清晰。这种论述往往将共有产权住房与国有企业相类比。其次，在政策层面，有人从共有产权的份额确定、权利义务界定、连带法律责任的风险、与国有资产管理制度如何衔接等方面提出了不少担忧。再次，在工具层面，有人提出这种保障方式不仅不会改善保障对象的生活，反而会人为地助长一些群体的购房欲求，由于这些群体的支付能力普遍不够强，因而一旦遇到经济波动或收入不可持续，就会形成不良贷款，从而给金融系统的稳定性埋下隐患。这种论述经常将共有产权住房与美国的次级贷款相类比。

这些疑虑对于改进共有产权住房的政策实践是富有价值的。在当前的试点阶段，一方面要鼓励各地根据实际情况积极探索，另一方面要通过各种观点的交锋，对共有产权住房的各个方面展开深入讨论。将各地的政策实践与研究者提出的一些疑虑结合起来看，有些问题已经在实践中有所回应，如共有产权机制的可行性问题；有些正在进一步探索，如包括上海在内的一些城市正在酝酿通过完善法规改进政策运行；有些需要进一步思考和完善，比如商品住房价格如果处于下行调整周期，共有产权模式将会对购房人和政府的共有关系产生哪些负面影响。

据《东方早报》.《上海经济评论》

■严荣（上海市房地产科学研究院副院长）

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