120平米成刚需房新特征

长江商报消息 功能、基建升级，武汉二环与三环房价差距持续拉大

□本报记者 刘倩雯

90平方米以下刚需房的绝对主导地位，正被90及120平米以上所取代，武汉房价万元均值从二环扩充至三环仅用了三年，与2013年相比，二环和三环的价格差距仍在不断拉大，从1500元/平米左右翻倍到接近3000元/平米，还将因二次城市化对城市功能和基建的升级，进一步加速环线间住宅的价格差异。昨日，由武汉房地产开发协会、亿房网等联合主办的2014武汉房地产年度报告发布，分别从住宅、土地、房企、办公楼、商业市场、零售业等6个方向作出总结。

东湖高新地价遭遇滑铁卢

2014年武汉土地成交总建面2498万平米，同比下降19%；平均楼面地价2403元/平米，同比上涨4.3%。底价成交增多无法掩盖楼面地价上涨的事实。

随着武汉旧城改造的推进，中心城区地块逐步入市，成交地块建面全市占比接近7成，同比增加13.2个百分点，中原地产预计未来两年中心城区新房供应充足。

其中，宝丰板块与古田板块存在4500元/平米的价差，价格的挤压力强，且两区均价均大幅高于全市均价，意味着房企获利空间较大。但东湖高新地价却遭遇滑铁卢。中原地产认为，该片区配套滞后带来的宜居性缺乏和片区集中放量，使得所吸引的主要为价格敏感度高的刚需客户，价格承受力脆弱。但从管委会的搬迁引领政府相关部门加速进入光谷东，片区医疗和教育配套在2015年有望落地来看，政策优势明显。

此外，光谷东云集了华为、西门子、中国移动等高科技企业，产业人群收入成长性高，未来居住升级的需求强烈。值得注意的是，在房产市场需求方面，90平米以下刚需的绝对主导地位，已由90及120平米以上取代，成新的市场特征。报告提出，由于目前市场上部分区域的改善型户型供应不足，如果不及时进行结构改善，这一趋势在今年将更为显著。

梯队销售额相差30亿

2014年武汉房企形成“60亿销售额”、“30-40亿元销售额”及“20-30亿元 销售额”三大梯队，第二梯队与第一梯队差距拉大。第一梯队仅保利、万科两家外来企业上榜。其中，保利地产销售额 79.91亿元，市场占有率5.11%，连续3年夺冠。万科地产销售额65.91亿元，市场占有率4.21%。

大家顾问分析指出，近三年来，武汉TOP20企业中，国企或央企逐年增加，2014年，国企或央企占据10席，占比50%。其中国企保利地产稳居榜首；本土企业中联投集团多项目一二级联动，成为本土房企的一匹黑马，2014年销售36.38亿元，直升至TOP5房企。2014年，武汉拿地TOP10企业中，国企占据7席；拿地规模超过100万平米TOP5企业中，国企抢占前4席。

同时，联投集团不仅在销售表现上成为本年度最大黑马，在土地市场亦十分抢眼，近三年高频率拿地，且手法多样，包括独立、联合拿地以及地块转让等，累计土地储备规模已接近500万平米，高土地储备、多项目销售，呈现出取代本土老大福星惠誉的势头。

保利拿下武汉金额最高地块

2014年6月，武汉二零四九投资发展有限公司以底价拿下汉阳仙山村三宗城中村地块，累计可建规模229万平米，地块出让金额54.72亿元。后续保利地产接手该地块，成为今年拿地金额最高的企业，保利在武汉最大新盘项目即将诞生。

上海复星集团拿下汉正街银丰地块，成交金额42.7亿元，楼面地价9468元/平米，成为2014年度单价地王、硚口区新地王。银丰地块过去以老鼠街闻名，后续将打造复地金融蜂巢项目，发展高端商业、大型企业总部、金融中心等。

2014年，绿地扩张脚步加速。1月，一举拿下青山工人村3宗地块，规划建面97万平米，打造综合体绿地香树花城项目；9月，拿下后湖商住用地，规划建面31万平米，楼面地价4102元/平米；10月，再度拿地四新，该地块紧邻绿地中央广场，欲打造凤凰湾项目。至此，绿地已在武昌、汉阳、汉口全面布局，成为拿地最多的企业，累计可建规模149万平米。

房企联合拿地转让频频

无论外来还是本土企业，2014都频繁采用联合拿地模式，其中以万科为典型代表，万科在汉联合拿地的储地量已经超过独立拿地的储地量。

随着房地产环境的变化，房企合作拿地逐渐成为企业竞合的常态。如保利+清能、联投+新港地产、联投+万科、地铁集团+地产集团等，其中，保利+清能已是多次合作拿地。

此外，2014年的股权收购或转让也较为明显，其中以远洋、中水电、花样年等为典型代表。2010年，远洋地产完成对武汉弘福置业有限公司55%的股权收购，进驻武汉市场，后续再度接手福星惠誉姑嫂树村部分地块，开发远洋时光园；中水电控股南国置业40.94%的股份；花样年收购TCL地产板块，陆续开发花样年花郡、花样年花样城两个项目；东原在武汉收购白沙洲彩虹郡项目，暂定名为“东原湖光里”。

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