蛇吞象闫琦如何吞下“鹿回头”？

长江商报消息 传三亚楼王半山半岛将易主

□本报记者 黄敏

“半山半岛，一半海洋，一半天堂。”在半山半岛官方微博上的简介中，半山半岛如此令人神往，其销售业绩在海南房地产圈内也久负盛名。

近日有传闻称，销售火爆的半山半岛将被转手，而接盘方很有可能是旗下有多元产业的上市公司复星集团，而接盘半山半岛也符合复星集团在三亚的产业布局。

虽然海南房地产圈热传两方正在就此洽谈，但至今为止，该消息仍未得到双方证实。复星品牌部负责人王旭东在接受媒体采访时表示，还没有得到收购消息的通知；半山半岛集团副总裁徐能力及项目企划负责人陈玉城也称，尚不清楚。

这个曾多次斩获三亚市场销冠的项目传出转让消息，让市场再度聚焦在中国房地产市场有着特殊地位的海南，而半山半岛亦几乎承载着过往海南豪宅的所有浮光掠影。

它曾是海南上世纪九十年代初期房地产泡沫破灭后的知名烂尾项目，一直到2004年，在政府和企业的合力下，迎来“重生”。而在其身后，还有一位神秘富豪，鹿回头半岛上的几千亩土地，在经历了十余年的“流转”后，最终都落入了他的口袋。

他叫闫琦，在吞下鹿回头之前，无论是在房地产市场还是资本市场，他都是籍籍无名之辈。他是以怎样的腾挪之术拥有鹿回头，背后的操作扑朔迷离。

被热炒的海南岛

在半山半岛集团的微信公共号上，半山半岛被喻为“一个领跑时代的世界海洋图腾”。以满足人们对健康养生、度假旅游的需求为出发点，甄选中国仅有的热带养生天堂——三亚，栖居于三山双海湾之上，南邻龙首山，北接猕猴山、鹿回头岭，占据了稀有的双海湾：小东海湾、鹿回头湾，扼守三亚稀缺文化根脉——鹿回头公园。

半山半岛项目建设用地规模近5000亩，致力打造一个微观城市，将世界的各种美好聚集于此，囊括6家超五星级酒店，打造世界级帆船港、规划建设阜外心脑血管康复医院、观海18洞高尔夫球场、安藤忠雄海上音乐厅、美术馆、滨海风情商业街、高层观海公寓、临海独栋别墅、4000亩养生田园泛会所、国际潜水俱乐部、奢华游艇会等。

有数据显示，在去年楼市整体低迷之下，半山半岛项目上半年的销售额仍达35亿元，成为三亚的楼市销售冠军。而自从2007年底开盘以来，半山半岛一直排在三亚项目销售排行榜的前三。截至去年上半年，整个半山半岛项目累计销售总额约200亿元。

三亚当地一房产人士说，半山半岛项目让很多岛内房产界人士艳羡，“是一个十足的‘现金牛’”。

但追溯至十余年前，这里还是一片荒芜之地，是上世纪九十年代初海南楼市泡沫破灭后，留下的著名烂尾工程。

1988年8月，海南岛从广东省脱离，成为省级行政区，同时也是面积最大的经济特区。海南经济特区的设立，使海南发展进入了一个崭新的时期，当地房地产业开始升温。

1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此得到全面释放，并立即成为全国各地淘金者的乐园。

一夜间，十几万人涌入海南岛，炒地皮、炒楼花，靠一张规划图就贷款，全省房价一年疯涨，海口地皮一年间涨幅高达30倍，一块地转了十几手却还没开工，海口市经济增长率达到了惊人的83％。无数人在“击鼓传花”游戏中发了横财，高峰期小小一个海岛竟集中了两万多家房地产公司。

据了解，1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的每亩十几万元飙升至每亩600多万元。

海南商品房的价格也在房地产的热炒中猛然翻倍。数据显示，1988年海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。

鹿回头半岛也就此进入房地产公司的视野。

烂尾十年

据媒体公开报道，1991年5月，海南新远实业公司（下称“新远实业”）、海南立森实业有限公司（下称“立森实业”）、海南华银国际信托投资公司（下称“华银信托”）联合成立了三亚鹿回头旅游区联营开发集团（1992年更名为三亚鹿回头旅游区开发总公司，1997年更名为三亚鹿回头旅游区开发有限公司，以下统称为“鹿回头公司”），注册资本为人民币1000万元，三家企业注资比例分别为35%、35%、30%。

1992年，鹿回头公司增资扩股，引入香港天福有限公司（下称“香港天福”）。股权结构发生变更：香港天福占40.12%，华银信托占29.94%，新远实业占20.96%，立森实业占8.98%。

据《海南日报》报道，1992年6月，海南省政府批准征用鹿回头居委会位于鹿回头半岛1712.5亩集体土地，出让给三亚鹿回头旅游区开发总公司。3年后，又将1926.9亩土地有偿出让给鹿回头公司，作为鹿回头高中档休闲度假区用地。

正当鹿回头公司不断获得土地，进军房地产市场时，国家政策不期出台，包括海南在内的全国房地产业遭遇重创。

据了解，1993年6月底，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业；次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力措施调控房地产，银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产业顿时被釜底抽薪，随后，海南房地产泡沫破灭，到处出现烂尾楼，全国房地产业一夜沉寂，无数公司倒闭。

海南成为当时全国房地产积压重灾区之一：全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷。

鹿回头的开发就此戛然而止，成为烂尾工程。而这一闲置，便是10年。

大股东突然退出

10年后的2004年，半山半岛终于迎来重生。

2004年9月17日，中国人民银行向海南省人民政府发送了《关于商请保留三亚鹿回头旅游区开发有限公司土地的函》。在该函中，中国人民银行表示，海南股份制信托租赁公司风险处置领导小组已同中国爱地等机构就鹿回头项目进行战略重组，保证按三亚市人民政府的规划对上述土地进行开发。

据《第一财经日报》报道，2004年11月，鹿回头公司最初的三大股东发起人全部退出，华银信托、新远实业合计50.9%股权转让给了中国爱地，转让价格为人民币1亿元；立森实业8.98%股权转让给了三亚爱地房地产开发有限公司（下称“三亚爱地”）。

于是，鹿回头公司的大股东变成了中国爱地。中国爱地董事长张鸥经过实地考察后，决定挥师南下。

然而，中国爱地介入后发现，闲置多年的鹿回头项目矛盾纠纷错综复杂。

经过一系列并购谈判，中国爱地逐渐“吃掉”鹿回头半岛上“插花”式的小开发商，将其用地范围由零散状态整合成一个整体。拿地之后，中国爱地仅仅用了一个月时间就完成拆迁及补偿工作。

海南当地媒体报道称，到项目启动前，中国爱地已累计投入了8亿多元。

2006年9月，中国爱地鹿回头项目正式开工。让人费解的是，就在鹿回头公司的项目开发正火之际，中国爱地却选择了退出，取而代之的是此前占股极少的三亚爱地。

工商登记资料显示，三亚爱地成立于2004年6月28日，注册资本为人民币1000万元，股东发起人为三名自然人：刘力、郑介甫、张鸥，持股比例分别为33%、33%、34%。

闫琦全吞“鹿回头”

2004年8月25日，三亚爱地成立不到两个月，就发生了一次股权变更。

在此之前几个月，两家公司北京万华投资有限公司（下称“北京万华”）和北京万恒投资有限公司（下称“北京万恒”）分别在北京成立。

据悉，刘力将持有的33%股权转让给了北京万华，郑介甫持有的33%股权、张鸥持有的34%股权一起转让给了北京万恒。

2006年7月24日，北京万恒将其在三亚爱地的67%股权全部转让给闫琦。

2008年3月1日，北京万华将其在三亚爱地的33%股权转让给劼选文。据了解，劼选文与闫琦为一致行动人。

此时，三亚爱地的实际控制人已完成了从张鸥到闫琦的过渡。

完全掌握三亚爱地之后，闫琦的下一个目标便是鹿回头公司。

2008年4月23日，鹿回头公司董事会决议，同意中国爱地将其在鹿回头公司的股权转让给三亚爱地。股权转让后，鹿回头公司的股东收缩为两家：三亚爱地和香港天福，持股比例分别为59.88%和40.12%。

在三亚爱地成为鹿回头公司大股东的同时，鹿回头另一位股东——香港天福的法定代表人也悄然从谢炳换成了闫琦。

至此，闫琦成为了鹿回头公司背后的真正大老板。

市场人士分析，短短几年间，闫琦通过一系列股权转让最终吞下鹿回头，而其中有些东西很难以正常的市场思维来分析，其背后究竟有什么内幕不得而知。

闫琦全吞“鹿回头”

早期鹿回头公司

新远实业、立森实业、华银信托联合成立鹿回头公司。

1991年5月

香港天福入股鹿回头公司。

1992年

控制三亚爱地

三亚爱地成立，股东发起人为刘力、郑介甫、张鸥。

2004年6月28日

刘力股权转让给北京万华，郑介甫、张鸥股权转让给北京万恒。

2004年8月25日

北京万恒将在三亚爱地股权全部转让给闫琦。

2006年7月24日

北京万华将在三亚爱地股权转让给劼选文（与闫琦为一致行动人）。

2008年3月1日

吞下鹿回头公司

华银信托、新远实业股权转让给中国爱地，立森实业股权转让给三亚爱地。

2004年11月

鹿回头公司同意中国爱地将其在鹿回头公司的股权转让给三亚爱地。

同时，闫琦成为香港天福法定代表人。

2008年4月23日

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