“后限购时代”房价该怎么走？

长江商报消息 □见习记者 龚妍 实习生 印丰晔

境内居民在佛山买房将无户籍、套数限制。日前，全国首个放开楼市限购政策发布，广东省佛山市（地级市）5月1日起正式全面放开限购政策。“限购令”的实施，打击了楼市投机者和过度投资者，让房价放缓了向上攀升的步伐。业内人士认为，限购退出后对楼市的提振作用，将因各城市库存量、人口流入量等因素出现分化。

高库存迫使佛山限购松绑

4月30日，佛山市住房和城乡建设管理局决定自2015年5月1日起不再对在该行政区域内购买住房（含新建商品住房、存量住房）的居民户籍进行资格审查。此举意味着在佛山买房将无户籍、套数限制。

“市场库存大，所以佛山才会二次松绑 。”中国指数研究院（华中）市场总监李国政告诉长江商报记者。2014年8月7日，佛山首次松限，佛山户籍居民以个人为单位，拥有2套住房后实行限购。非佛山户籍居民，凭身份证可购买一套住房，无需佛山本地的社保或纳税证明。

亚太城市房地产经济研究院院长谢逸枫通过微博表示，此举主要是平衡供需关系与去库存及稳定楼市，目的在于救房企，楼市回归市场化的大趋势是不可阻挡的。

谢逸枫分析称，佛山住宅库存巨大，去化周期拉长。今年一季度成交结构已发生变化，自住房的改善需求受抑制，成交量同比虽上升，但房价同比下跌。楼市供大于求，局部供应过剩。房地产的不景气，严重影响到经济增长与财政收入及土地供应计划。目前佛山全面取消限购正是最好的时机与条件。

取消限购助长佛山楼市

限购解禁后，开发商对取消限购并没有做出涨价计划。“库存量大，五一期间不涨价。”佛山中海地产负责人对长江商报记者分析。

由于广州佛山在地域上毗邻，地产分析人士认为，佛山全面取消限购，会导致广州楼市部分资金分流到佛山。对此相关负责人回应：“一开始也有所顾忌，但从目前来看，并没有出现这种情况，楼盘无论是来访量还是成交量都超出预期。”

记者查询佛山市各区国土部门网站数据发现，五一小长假三天，佛山四区（除高明区）住宅网签670套，同比上涨22.7%。 其中，南海、顺德同比暴增一倍。

对此，佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩分析称，五一楼市很旺，限购放开应该只是原因之一。五一本来就是一个传统的楼市旺季，而在限购政策取消这一新政之前，就有330新政的刺激，现在也有传闻继续降息的消息，因此购房者入市积极性很强。

对楼市影响因地而异

据《住房绿皮书：中国住房发展报告(2014～2015)》对2015年中国楼市的判断，一、二线城市房价将继续下滑，三、四线城市房价将稳中有降；各级政府将密集推出救市政策，限购政策有望全面退出。

有业内人士认为，限购退出后对楼市的提振作用，将因各城市库存量、人口流入量等因素出现分化。

2014年4月起，南宁、厦门、福州、成都、昆明、温州等城市相继放松限购。

根据2014年6月份百城价格指数显示，在限购松动且发酵后，6月当月，只有厦门的房价环比上涨了1.64%。南宁、福州、成都、昆明、温州这5个城市的房价均下跌。

“每个城市楼市现状不同，松绑限购后的楼市表现也会不同。”中原集团研究中心一位分析师说，像沈阳、呼和浩特等城市，目前的库存量去化时间超过20个月，且经济、人口流入增量均在放缓，这些都导致房地产的需求基数放缓上涨，即便限购取消也不会对楼市产生明显的刺激效果。而济南、厦门这种库存情况并不严峻、房价相对坚挺的城市，一旦放开限购对楼市的刺激作用或将超出预期。

“大家关注的北上广深暂时不会取消限购。”李国政分析，一线城市对中高端住宅的需求非常旺盛，而且其中有一部分是投资性需求，如果放开大户型限购，等于是放投资性需求进入市场。同时，一线城市目前可供用于房地产开发的土地十分有限。业内认为，珠海和佛山同属二线城市，如今佛山全面放开限购，珠海应该很快也会选择跟进。至于广州、深圳这两个一线城市，放开限购的步伐将会慢一些。

谢逸枫也表示：“佛山全面取消限购政策的做法，会成为广州、深圳、珠海三地调整或取消限购的榜样。最大的可能性就是促使广州、深圳调整限购时间提前，预计在今年二三季度，珠海就将全面取消限购。”

对此，全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明在今年3月份接受媒体采访时称，“房地产经过一年多的调整，市场基本恢复均衡，放开限购不会对房价造成太大影响。”

此外，蔡继明建议，调整房价，关键不在限购，政府在许多方面大有可为的空间。例如可以在土地出让时限定其用途，例如，向公众和开发商限定它是用于自住房建设，5至10年不许转让出售，投资人也就不会买这里的房子，房价自然就下降了。

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