A股舞“魅影”楼市别样唱高歌

长江商报消息 全国30大中城市商品房日均成交面积环比上涨25.7%，成交量创年内新高

□本报记者 张齐琪

股市和楼市，一直是投资“菜谱”中的主菜。7月9日，A股上演惊天逆转，全线飘红，一扫前段时间接连千股跌停的低迷状态。

A股在经历“过山车”式的震荡，而房地产市场却一路高歌，“330”新政、三次降息降准的累计效应，加上开发商以价换量的策略，极大地激活了市场。不少投资者把目光转向楼市，认为炒股远不如买房置业来得实际，还有人戏称“楼市是股市的收割机”。

不过，长江商报记者在走访中了解到，不少房地产界人士认为，股市与楼市两市的消费人群并不重合，两者之间没有明显关联。

二季度楼市成交红火

今年以来，尽管前两个月房地产市场呈现季节性回落，但330新政及新一轮的降息降准，推动市场需求加速入市，二季度成交达到2010年以来最高水平。

中国指数研究院统计显示，2015年上半年，50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米，同比增长25.5%。

近日，长江商报记者走访武汉多个楼盘发现，今年上半年，二环内大批高端项目单次开盘的去化率(售出房屋数量/供应房屋数量)经常超过刚需盘，甚至出现了连夜排队抢购的局面。

7月8日，长江商报记者来到位于武汉市中北路东亭地铁口的一处楼盘售楼部。业务员范女士向记者表示，“前段时间，有不少客户都表示股市震荡，转而投资楼市。”她介绍，5月30日，该楼盘二期开盘，当日早上7时许，现场已经人潮涌动，随后3个小时该盘销售额达到3.5亿元。

同时，记者从恒大地产处得知，股民老李在6月16日清仓，并把这笔钱投入楼市，在海口买了套商品住宅。

可是，“股市投资失利，股民转战房地产，楼市乘机吸纳出逃资金”的说法可靠吗？

武汉市合生房地产顾问有限公司副总经理刘庄在接受长江商报记者采访时谈到，在他接触的客户中，鲜有炒股者。认识的一位老股民，在5月中旬感知股市的异常，觉得风险已经很大，将价值200多万元的股本全部套现，不过，这样的人毕竟是少数。

“理性的人不会轻易把自己的购房款放到股市里去做这样的博弈。”他提到，今年股市行情的变化跟以往任何一次都不同，人们一旦在股市上挣到钱，往往选择落袋为安，“一朝被解套，挣点赶紧跑”成为了股民们的主要心态。

此前也有报道称，不少在股市上赚了钱的股民，纷纷出手买房来改善自己的住房条件。不过6月下旬以来，由于股市震荡，不少原本有着置业需求、希望在股市中获取充沛资金的购房者，多有延迟置业、取消购房的无奈之举。

楼市会成为股市“收割机”吗？

根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2015年上半年，在宽松政策影响下，楼市回暖迹象明显，百城住宅均价由跌转涨。其中1月住宅价格出现短暂上涨，2月转为下跌，3、4月跌幅持续收窄；4月跌幅收窄至0.01%，5月环比由跌转涨，上涨0.45%；6月涨幅扩大至0.56%，均价为10628元/平方米。有观点认为，刚刚经历“风雨洗礼”的A股投资者，不少人将资金转向楼市，并有可能推动房价上涨。

从单周成交数据来看，据华创证券统计，截至7月3日，全国房地产成交大幅上涨，6月29日—7月3日，30大中城市商品房日均成交面积87.0万平方米，环比上涨25.7%，同比上涨98.2%。从不同区域看，一线城市成交环比大涨46.4%，二线城市成交环比上涨17.6%，三线城市成交环比上涨25.7%，一二三线城市日均成交量均创年内新高。

华创证券认为，房地产成交量环比大幅上涨主要是受央行降息和定向降准的双重利好刺激。目前房地产整体回暖明显，一线城市已连续数月“量价齐涨”。除政策上的利好刺激，也有分析称近期因A股回调，股市见顶的迹象明显，大批资金撤出股市对楼市或起到一定的刺激作用。

有分析认为，股市与楼市虽未必存在固定的正向或反向联系，但本轮牛市前期的大涨带来获利回吐的需求是不可忽视的，两个市场之间存在一种类似资金“跷跷板”的关系。

长江商报记者了解到，此前在2010年-2014年的A股“慢熊”里，房产价格却反向走出了一波升势。中原地产数据显示，2010年1月至2014年2月期间，中原二手住宅价格指数上涨了41%，而同期上证指数下跌了38.5%。然而在1997-1998年的香港股灾中，股市与楼市却是正向关联。1997年之前，香港股市一片繁荣，然而，从1997年8月7日开始，恒生指数从16673点急剧下跌，1997年10月28日就跌破10000点，跌幅达45.6%，股市市值两个月之内蒸发21000亿。

1998年，恒生指数继续下跌，当年8月13日跌穿6660点。股灾后，香港楼市也在短短一年内大跌七成，很长一段时间内都未能恢复元气，整体楼价只有1997年的60%以下。香港政府动用外汇基金买入港元保持汇率和利率稳定，大手买入恒指蓝筹成分股托市，同时颁布限制卖空和外汇、证券交易和结算新规定打击空头，以及蓝筹、红筹公司回购股份。在一系列政策下，救市效果显现，恒生指数逐渐企稳回升，到1999年7月重上14000点。

“老百姓投资渠道比较少，前段时间大中城市房价涨得也快，因此有楼市成为股市收割机的说法。”湖北房地产经济学会常务理事、中国指数研究院（华中）市场研究总监李国政在接受长江记者采访时指出，然而当前股市震荡，必然会影响到实体经济，买房的需求也会随之减少，“所以说，目前楼市与股市是一荣俱荣一损俱损的关系。”

强调股市和楼市关联性是别有用心？

谈及楼市与股市的关系，众说纷纭，莫衷一是。

“实际上，股市与楼市究竟是互相替代还是互相补充，要看各个地方和各个时期哪一种效应大一些。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，这两种效应在各个地方或各个时期产生共同作用或互相抵消的结果，才会决定股市与楼市的相互关系究竟是此起彼伏还是相互推动。

而在投资需求领域，投资和投机都是为了获利，因此哪里有利，资金就会逐利而行。而在消费需求领域，不管是刚性需求还是改善性需求，都要依靠家庭财富积累，买房也是提供给自己住，并不是投资。

“部分楼市是我们资产配置方式的一种，居民在满足居住条件的情况下，会选择将资金存银行、炒股票或者用来买房。但是近几年，我们一直在打压楼市的投资属性，因为楼市最根本的功能还是居住，是不动产的投资，是长线的。”湖北房地产经济学会专家委员殷跃建告诉长江商报记者。

同时，他还表示，楼市暴利时代早已过去，“目前我国楼市的投资价值已经不大。买理财产品的年利率大致为6%，而现在买楼差不多也就是这样的涨幅，还失去了资金的流动性和机会成本，楼市几乎丧失了短线投资的功能。”

“用资产的三分之一或者四分之一去炒股是比较合理的，我们不能把买米的钱、买菜的钱也拿去炒股。这样一来，股市就不是一个资本市场而是赌博市场。”殷跃建提出质疑，一些房地产界人士过于强调股市和楼市的关联性，是否别有用心？

“股市慢牛最有利于楼市”

7月10日，A股的震荡已波及深圳楼市。据《华夏时报》报道，深圳万科、中海、招商地产部分项目及华侨城片区楼盘，日前有不少已交付定金的客户要求退房。福田CBD某商业项目客户也有转让手中商铺的意愿。在上海、重庆、成都，也有多个楼盘出现了退房现象。

据上海德佑链家一位高级经理介绍，在他接触的客户中，有小部分自住改善型购房者有炒股行为。4、5月份股市行情较好时，有部分客户将原本400万元-500万元左右的预算，提升至700万元-800万元左右。然而近期由于股市出现了较大的波动，这部分客户都延迟或取消买房的计划。另一方面，近期一些房东因看到股市震荡，有散户纷纷逃离股市，本就看好楼市的他们认为这些散户资金会投入楼市，因此有意抬高房价。

“股市慢牛最有利于楼市。”刘庄认为，股市对楼市，影响的只是一小部分人，两市的消费人群并不完全重合，两者之间也并没有太过明显关联。

目前，我国房地产投资热点地区主要在北京、上海、深圳等一线城市，那里房价尽管已经比较高，但需求异常强烈，所以房价坚挺，还有上涨空间。

据复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民判断，7—8月上海楼市将突破、摆脱传统淡季之束缚，出现“反季节”态势，走出一个相对陡峭的向上曲线。

然而，在刘庄看来，“就整个行业来说，房地产投资的热情正在慢慢减退，房地产已经进入一种平稳投资阶段”。

在他看来，投资商铺、写字楼的这部分人本身就比较成熟理性，股市和楼市里的主流投资者都不会轻易受到这两方面的影响。即使是股市、楼市都有涉及的投资者，投资主体的重合性并不高。“比如，我是一个典型的以楼市投资为主的人，我在股市里面最多就买点基金，很少去炒股。而在股市里投资比较多的人，根本就看不上房地产的低回报，很多人更愿意拿着流动资金在股市里等候机会，不会轻易将现金变成不动产。”

就整个行业来说，房地产投资的热情正在慢慢减退，房地产已经进入一种平稳投资，或者说价值投资的阶段，后续房地产投资的客户会发生变化，他们不再是单纯从价格上面获益，而是更看重房子拥有的综合的资源，比如交通优势、教育资源，还有区域的发展潜力。

——武汉市合生房地产顾问有限公司副总经理刘庄

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