地产转军工 中国宝安改弦易张背后

长江商报消息 转让宝安地产15%股份，武汉分公司三年无新项目

□本报记者 杨玲玲

如今的房地产事业在中国宝安集团控股有限公司（以下简称中国宝安）看来，犹如鸡肋。

近期，中国宝安（000009）发出公告，拟转让宝安地产15%的股份，退出第一大股东身份，按照协议价减去持股成本，中国宝安将获得8.2亿元的收益。

看似败走地产领域的中国宝安，早已为自己铺好后路，在军工新材料领域饱尝甜头。随着日前新研股份(300159)拟以36.4亿元，收购明日宇航公司事项获证监会无条件批准，隐藏在明日宇航背后的中国宝安，四年前2000万元左右的投资，如今获利近20倍。同时，据长江商报记者了解，在武汉市场，继2012年汉水琴台项目后，宝安地产再无新项目入市。

“拿地就能赚钱的日子一去不复返，成本上涨，净利润下降，房地产行业离天花板越来越近。” 中投顾问项目总监朱文嘉9月17日在接受长江商报记者采访时表示，未来将会有更多的小型房企退出市场，而留下的房企将逐步转型。

中国宝安“收手”房地产

9月10日，宝安鸿基地产集团股份有限公司（下称“宝安地产”）发布重大事项停牌进展公告。公告显示，宝安地产第一大股东中国宝安拟将股份转让给东旭集团。而此时的东旭集团正在筹划交易完成后公司战略转型等重大事项，因此宝安地产自2015年9月10日上午开市起继续停牌。

短暂的停牌无法阻止中国宝安“甩卖”房地产的决心。早在2015年8月25日，中国宝安就与东旭集团签署了《股份转让协议书》，拟将持有的宝安地产7039万股股份以协议转让方式转让给东旭集团（占宝安地产总股本的15%），每股转让价格为人民币17元，股份转让总价款为人民币119663万元。如果交易成功，预计可产生8.2亿元左右的收益。

早在2015年8月14日，中国宝安已收到东旭集团支付的5000万元定金。与此同时，由于中宝控股为中国宝安全资子公司，中国宝安集团持有宝安地产股权将降至4.8%,可视为基本退出地产业务。

据了解，中国宝安在2008年到2009年6月期间，通过二级市场举牌成为宝安地产的第一大股东，持有宝安地产19.8%的股份，从入主宝安地产到正式退出，前后仅6年时间。

朱文嘉分析称，此举表明中国宝安已不再眷恋房地产市场。“自2009年中国宝安进入房产市场，虽然营业额逐年上升，但上升幅度小而慢，与同一时期许多突飞猛进的地产企业形成鲜明对比。随着2013年地产市场开始降温，宝安地产净利润急速下跌，到2015年3月底资产负债率已高达70.62%，企业面临着较大的财务风险。”

转投新材料和军工领域

看似败走房地产业务的中国宝安，实则暗自布局新材料和军工领域。

2014年中国宝安宣布要转型为以新材料为主的高科技产业，收缩地产业务，存量项目要尽快“去库存”或转让，只有一线城市条件好的地产项目才考虑介入。今年7月，中国宝安又出资5440万元，取得艾瑞福斯特（北京）技术开发有限公司80%股权，该公司掌握的铝基复合材料及制件的核心技术有较高技术壁垒，兼具军工和新材料的双重属性，未来可增加中国宝安的盈利空间。

中国宝安高级投资经理何超海告诉长江商报记者，近年来，中国宝安在风险投资领域的投入也很大。

中国宝安占其联营公司中国风险投资有限公司（简称“中国风投”）股份达49%，这意味着中国风投近一半收益也属于中国宝安。2011年3月，中国风投以9元/股的价格获得军工新材料公司明日宇航150万股，共投资1350万元，公司估值3.51亿元；2012年1月，中国宝安全资子公司中国宝安集团资产管理有限公司（简称“宝安资管”）又投资800万元，以16元/股的价格认购了明日宇航新增股份50万股，公司估值达到6.96亿元。

按新研股份与明日宇航公司的重组方案折算，中国风投和宝安资管持有的明日宇航公司股份将折算成新研股份的股票。由于新研股份在2015年6月还实施了10送10的权益分配，中国风投的150万股明日宇航股份将折算成1605万股新研股份股票，按8月20日的收盘价计算，市值达到3.25亿元，中国风投获利将近24倍；宝安资管的50万股明日宇航股份将折算成535万股新研股份股票，市值达到1.08亿元，宝安资管的账面回报也达十几倍。

至此，短短四年间中国宝安近2000万左右的投资，增值到近3亿，增长近20倍。

武汉宝安3年无新项目

中国宝安撤离宝安地产，在武汉房地产业早有征兆。

武汉宝安房地产开发有限公司（下称“武汉宝安地产”）是中国宝安旗下的全资子公司。此前有媒体报道称，武汉宝安地产2012年后再无新项目。

9月17日，长江商报记者登录武汉宝安地产官网发现，其新闻中心对于楼盘的最新公告，还是2012年10月25日关于汉水楼台的介绍。网页信息显示，截至2009年，武汉宝安地产已经投资约50亿元，建成230多万平米的中高档住宅和商业物业，建成的十多个住宅小区中，入住人口约10万人。

房掌柜地产网主编姜华告诉本报记者，宝安地产进入武汉市场的初期，有宝安宁静苑、宝安温馨苑、宝安南干渠商业步行街等一系列项目。2012年，武汉宝安地产推出汉水琴台，项目位于武汉汉阳琴台路与赫山路交会处，占地4.2万方，总建面14万方，目前仅有尾盘在售。而该项目是武汉宝安地产最新的入市项目，继汉水琴台之后，武汉宝安地产再无新项目。

武汉宝安地产一位中层领导在接受长江商报记者采访时表示，“近年来宝安地产在武汉的业务量不多，但也不是说未来就再无开发新项目的可能。”

中国宝安缘何脱离主营业？对此，一位熟悉武汉宝安地产的业内人士介绍，“三环内好地块太少了，而武汉远城区的便宜地块又有降价风险。企业拿地趋于谨慎，以至于最后发生了完全拿不到地的情况。”该业内人士透露，土地储备是开发商战略发展的核心，拿地、施工、销售、资金回笼，像武汉宝安地产这样开发模式还比较传统的房企，每年100多亿的资金，能拿的地也比较有限。

众多房企纷纷剥离主业

宝安地产财报信息显示，2013年至2014年，宝安地产的净利润分别为1.03亿元和0.53亿元，年跌幅接近50%。截至去年年末，在中国宝安的主营业务中，房地产业务占21%的比重，生物医药和高新技术各占38%、34%，而房地产的毛利率只有18%，远不及后两项业务的41.6%和32%高。

在房地产发展速度下滑明显的趋势下，越来越多的公司退出利润率不断下降的地产行业，专注主业发展。今年2月，上海证大集团宣布退出房地产，主攻互联网金融；5月，中江地产卖掉了房产业务；8月，海德股份决定剥离房产，高新发展也退出房产市场。

有分析人士提出，曾经一个售楼部销售人员也能年收入近100万的时代已经远去，面对竞争日益激烈的市场环境，未来至少有半数的中小房企将选择退出这个市场，而目前看来，行业“大鱼吃小鱼”的故事，才刚刚开始。

“利润持续下降、成本难以管控、资金链断裂、管理出现问题，企业退出房产市场各有各的理由，但根本原因还是市场不景气。这些企业很多都是跟着上一波房地产浪潮来，又追随其他行业新一波浪潮去。”朱文嘉提出。

而同策咨询研究总监张宏伟则认为，中小房企选择退出房地产业主要有以下几个原因：首先，融资难度加大。就银行而言，目前房地产已经属于产能过剩行业，谨慎贷款是共识；对于信托而言，随着行业下行目前已经没有了“刚性兑付”的神话；而对于私人融资，多地均曝出开发商跑路的情况，融资更为谨慎。其次，高价拿地，致使后续开发难度加大，容易陷入资金危机。

朱文嘉表示，拿地就能赚钱的日子一去不复返，成本上涨，净利润降低，房地产行业离天花板越来越近。未来将会有更多的小型房企退出市场，而留下的房企将逐步转型。转型主要有几个方面，第一个方面是一些以三四线城市为中心的房企向一二线城市转移；第二个方面是一些住宅地产向商业地产进军，如荣盛发展；第三个方面是企业以地产为依托向其他行业转型，实现多元化布局，如万达。

责编：ZB