逐鹿武汉楼市 标杆房企命运迥异

长江商报消息 有的开盘“日光”，有的拿地数年难解套，有的仍徘徊在武汉市场之外……

□本报记者 杨玲玲

大陆和香港标杆房企逐鹿大武汉，已成业内不争的事实。然而，在2015年武汉楼市成交屡创新高的大背景下，标杆房企在武汉市场的生存状态却出现了极大反差，命运各异。

长江商报记者连日探访发现，新进入者融创地产，首个项目融创公园壹号开盘便“日光”；九龙仓2010年在月湖拿下的“地王”，至今仍难解套；龙湖则关注武汉土地市场多年，还徘徊在市场外。房企逐鹿武汉市场，各自命运却大不相同，其原因何在？

一位不愿具名的业内人士向长江商报记者坦言，房地产是一门需要眼力的投资，从开发商拿地建房到普通消费者购房均是如此。但是，多家在全国市场叱咤风云的品牌开发商，进入武汉市场却往往失去了这种精准的眼力。

外来军团纷纷进驻大武汉

自2012年以来，武汉市场逐渐被外地房企占据。根据大家顾问统计的2014年武汉房企土地储备情况来看，土储超过100万方的房企仅有7家，而7家中仅有2家为本土房企，其余均被外来房企占领。

今年8月，融创收购武汉美联地产旗下项目公司武汉塔子湖置业，以控股股东身份获得美联地产位于武汉后湖的联邦生活区项目。在低调入驻武汉3个月后，融创正式发布武汉战略，并称将在武汉市场寻找更多合适地块开发项目。

至此，中国房地产销售榜15强企业进入武汉的已达13家，千亿级房企中，万科、保利、万达、恒大等在武汉均有大规模投资。除了在武汉投资的百强企业外，来自珠三角、长三角、环渤海的中小房企也在不断登陆武汉，如朗诗、当代置业等。

融创中国执行总裁兼首席运营官马志霞表示，“武汉仍是价值洼地，未来的城市价值有望比肩北京、上海。”而融创武汉公司总经理王迎佳也在采访中告诉记者，最后敲定后湖地块作为首进武汉的项目，应是缘于算账。“武汉有千万体量的城市人口，GDP全国排名前十。同时高校众多，产业基础雄厚，水陆空交通网络发达。”

蓄客一个月，在没有样板间、没有示范区的情况下，11月28日，融创在汉首个项目开盘入市。近千人到访，两小时销售257套房源，截至当日16时279套房源全部被抢空，首战“日光”。

九龙仓高价拿地酿苦果

近年来，外来龙头房企逐渐成为大武汉楼市主力军，然而并不是每一家房企都能洞察时机，风生水起。

折戟武汉的外来房企香港九龙仓，5年前在月湖拿下的地王项目，至今仍难解套。

2010年底，九龙仓拿下位于汉阳汉钢中路的月湖B地块，楼面地价8063元/平方米，创下当时武汉楼市的单价地王。该地块成交时，恰逢武汉楼市、土地市场位于高峰，彼时汉阳中心区新房均价也才8235元/平方米。

九龙仓这块地，堪称“面粉跟面包一样贵”。而在3年之前，华润在月湖片区拿地的价格，楼面地价只有3887元/平方米。2012年底，中海地产将紧邻九龙仓项目的一宗地块收入囊中，楼面地价也只有5500元/平方米。

高价拿地无奈撞上市场回调，再入市时只求落袋为安，定价向着成本线靠拢。2014年6月，磨蹭了近4年的地王项目终于开盘，并以8800元/平方米—12656元/平方米的价格出售。即便如此，九龙仓月玺首次开盘去化率仅为6—7成，价格最高的中间楼层始终乏人问津。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，这与房地产商自身实力和进入武汉市场的时机均有关系。“一方面，开发商资金使用效率、开工建设能力存在差异，部分房企虽然拿到地，但由于消化时间过长导致项目发展缓慢；另一方面，2010武汉楼市虽然整体发展较好，但是深受新政、加息、限购等限制性政策影响，现在政策已经放开，武汉楼市发展环境更为宽松。”

此外，四川蓝光地产更是遭遇入汉首个项目受挫。2013年9月的一场土拍中，蓝光竞得东湖开发区武九铁路走廊以南、光谷一路以东一宗地块。资料显示，蓝光以64635万元夺得该地，楼面地价4750元/平方米，溢价率达到116%。

蓝光COCO时代是蓝光地产在武汉的第一个项目，因楼面地价高达4750元/平方米，一度被预测开盘价定会过万。去年8月，蓝光COCO时代却以8600元/平方米的价格低开。

据报道，蓝光COCO时代首次开盘主推3、4号楼77—89平方米房源，原定7月开盘，但因认筹蓄客不理想一直拖到8月16日才正式开盘。进入9月，因滞销等原因又无奈推出10套均价7400元/平方米的特价房。

行业人士分析称，自2006年开始，随着越来越多的外来及本土房企扎堆进驻，光谷楼市进入鼎盛时期。业内人士称，产业园和大学城不会无限制增长，未来一段时间，光谷的房价也可能会经历一个平台期。

龙湖多年仍徘徊在武汉外

中国房地产销售榜15强企业中，仅有两家缺席武汉市场，龙湖地产便是其中之一。

“今年8月28日，武汉关山长动地块拍卖中，龙湖令人惊喜地去打了一回酱油。”业内人士透露称，目前龙湖在武汉负责前期的团队增加到4人，一直对武汉市场不离不弃。然而时至今日，仍未见任何实质性进展。

龙湖地产某高层曾表示，一直想进入武汉市场，但一直未能寻到合适的项目，落地一事无进展。而龙湖地产武汉负责人称，“武汉暂未拿地。”

1993年，龙湖地产创建于重庆，业务涉及地产开发、商业运营和物业服务三大领域。2009年在香港联交所主板上市。截至目前，已累计开发项目超过100个，年销售额突破503亿元人民币。

时间回溯到2013年5月，龙湖地产在长沙举行发布会，这也是龙湖继成功布局中国西南部、环渤海、长三角、华南等区域之后，首度进军华中市场，而龙湖所选的城市，并不是武汉。

翻看2014年龙湖地产财报，龙湖地产去年的营业收入达到509.9亿元，相比2013年同期增长22.83%。其2014年的合同销售额比2013年小幅增长2%，达到490.5亿元。但是这一数字并没有完成2014年初所确定的570亿元的销售目标。

龙湖地产首席执行官邵明晓曾在接受媒体采访时表示：“关于土地，我们还是中性偏谨慎，会考虑量入为出，不会特别积极。”同时，龙湖地产高层亦向外界透露2015年不会积极拿地。

据业内投资部人士透露，龙湖一直在市场中寻找可收购的土地，然而4年过去仍未能通过收购资产方式成功进入武汉市场，在武汉校招仍然以宣传品为目的，招聘合适的工作人员需在重庆工作，待机会成熟调回武汉，但并未表明时机成熟需多久。

地产开发需要“眼力劲儿”

12月4日，韩长吉在接受长江商报记者采访时称，房企逐鹿大武汉主要是看重该地区未来发展的前景。受产业转移的利好，武汉近年来GDP一直保持着较高增速。同时，武汉作为中部崛起的主要带动引擎，国家对武汉的政策倾斜度较大。大武汉还拥有较为可观的人口规模，且武汉对周边城市的人口吸引力仍在增加。此外，武汉城市建设不断完善，市政府在招商引资方面也抛出了很多优惠条件。

记者探访发现，房企逐鹿武汉市场，各自命运却大不相同。

“因香港土地资源稀缺，也没有土地增值税等负担，香港房企普遍有长线投资，长期囤地的习惯。”熟悉香港房地产市场的业内人士称，许多房企在拿到地皮后，十多年都未动工，地皮增值数倍。然而在内地，规则恰好相反，快周转是房企制胜利器。九龙仓副主席周安桥曾表示，拿到地5个月内开工，9个月卖楼，12个月楼盘现金流已经转为正，“这种周转速度我们今天也没法达到。”

随着武汉市二环内城中村改造基本结束，核心区净地减少，多是旧城改造项目，相对来说拿地更为复杂，风险也增大。而几年前房地产市场火爆，开发商拿下的一些高溢价项目，由于遭遇调控，不少都陷入了赔本开发或者无力开发的尴尬境地。

“全国知名房企纷纷入汉拿地，土地或房企的并购现象也更加频繁。”湖北中原研究中心经理杨丽宇告诉长江商报记者，因为进入一个全新的市场，特别是像武汉这样由于历史性因素，很多市中心优质地块都集中在本土开发商手中的市场，外来房企想要拿到好地，做成好项目，可以通过公开的招拍挂市场竞拍得地，但是这个途径付出的人力成本和资金成本都较高。

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