房产转移须经权利人同意

长江商报消息 最高法回应“小区开放”称还待立法；发布《物权法》司法解释

昨日上午，最高法发布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，规定预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

昨日召开的发布会上，最高人民法院民一庭庭长程新文对社会关注的“小区开放”问题回应称：“目前这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。”

未经同意发生物权转移认定无效

现行《物权法》规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

实践中，对于现实登记权利人针对不动产的何种处分，会因违反法律规定而不发生物权效力，存在模糊认识，一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。

基于预告登记制度的内涵，正确适用预告登记制度，必须注意坚持依法兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则。

为此，《解释》第四条对《物权法》第二十一条所称的不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解释。

《解释》规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照特权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

小区拆墙疏堵 还待立法

“目前这一意见，还有一个通过立法实现法治化的过程。作为人民法院，我们将密切关注，并积极应对。”最高人民法院民一庭庭长程新文在昨日召开的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》新闻发布会上，对社会关注的“小区开放”问题进行了回应。

程新文在回答记者提问时说，封闭住宅小区是农耕时代的产物，现在已经处于21世纪工业化、信息化和新型城镇化的新时代，推进现代化城市建设需要有新的理念和探索。“这一举措的目的是为了实现物和有关资源效益的最大化，这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念，符合当今世界的潮流和发展趋势，对于推进城市现代化具有重要指导意义。”

程新文表示，作为司法机关，对由此可能涉及的相关主体的权益的影响、协调和保护，法院将加强调研、及时研判，并进一步加强对下指导力度，积极协调有关方面妥善的处理好相关的纠纷。

近日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提到了新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。

（新华社、法制晚报）

责编：ZB