众筹买房被疑变相绕开“限购”存风险

长江商报消息 产权登记与实际出资人不一致易扯皮，开发商如跑路众筹者将血本无归

□本报见习记者张虹蕾

伴随互联网众筹平台的“走红”，房地产业也想搭上众筹的“顺风车”。然而就在“众筹买房”撩拨得投资者蠢蠢欲动之时，对其暗含的多重风险却被公众广泛质疑。

近日，北上广深等城市出现以投资为目的，由多人凑齐房款或首付款，以其中一人名义购房的“众筹买房”现象。虽然其在一定程度上缓解了个人支付房款的压力，降低了投资风险，但不可否认的是，在实际操作中可能存在因约定不明确或产权登记与实际出资人不一致情况而引发的各种纠纷。

3月18日，著名经济学家宋清辉在接受长江商报记者采访时表示，众筹业务存在法律层面和房屋产权归属方面的风险隐患，房地产行业的众筹环境还不成熟，参与方需权衡利弊，牢记风险第一，“一旦双方发生纠纷，投资者没有一个后盾保障。目前房屋众筹在国内仅是试水阶段，尚待完善；开发商大玩的房产众筹还未形成成熟的机制，存在噱头大于实际意义之嫌。”

众筹买房 房企与投资者的双赢？

近日，广州的黄小姐接受正准备和朋友合资买一套房。因为在广州和南宁已分别有一套房，按照广州正在执行的限购政策，黄小姐已不具备再购房的资质，但抱着房价看涨的心态，她决定采取众筹这个方式“曲线”投资。

按照黄小姐的计划，她和朋友将签订一份合约，以朋友的名义购房，在合约上注明各自出资的比例，未来大家商议决定出售房屋后，再按出资比例提取利润，倘若投资房产失败，也各自依据比例承担损失。

“房企通过发起众筹，以金融理财的名义，可以达到项目营销蓄客去化的目的，同时在库存压力大的三四线城市也可以通过理财产品的方式隐蔽降价，避免市场过度反应。因此，房企主动敞开怀抱，与互联网企业、金融平台合作，甚至尝试与银行开发理财产品。”3月18日，明源地产研究院副院长、房企转型与创新研究专家刘策告诉长江商报记者，“在某种意义上，众筹有助于房企迅速去化、回笼资金；房企也在成交环节借助众筹实现红利营销，进一步把锁客和去化前置，把长达几个月的建设周期转化为去化周期。”在刘策看来，目前，万达、万科、新湖中宝、中天城投、保利地产等房企都将互联网金融创新作为加快去化的重要手段。

另一方面，刘策认为部分房企以“众筹”为载体，切入房地产金融，实现业务的创新和企业转型，重塑商业模式，“基于淡市下加速去化回笼资金以及业务转型这两大目的，房企纷纷涉足众筹。”

绕开“限购” 房屋众筹暗含多重风险

众筹买房似乎是个新词，但的确让很多人蠢蠢欲动。

上周五，大学毕业工作不久的小张告诉长江商报记者，他关注众筹买房是当做理财，最近正在和朋友比较各个平台，每个月拿出两三千块投入，借此赚取一定的利益分成。

“钱放在手里很容易贬值，有朋友鼓动我拿20万出来，5个人一起凑个100万众筹买房，作为投资。”人到中年的李女士对此仍有疑虑，“说实话我很心动，但家里人不太同意，觉得即便是互相信任的朋友，以后真正在分割财产的时候也有可能会出现扯皮的现象。”

一位媒体工作者在被问到对众筹买房的态度时，则坚定地给出了否定的答案，“虽然可以获取一定的收益，但是因为这是和别人一起买的房子，当自己有急用的时候，资金很难变现。”

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉接受长江商报记者采访时表示，在某种意义上，房屋众筹是典型的P2P融资模式，形成了“买房人—众筹平台—房屋卖出—获取利益”的融资链条，当房价上升扣除平台的管理费后，这时候的收益就进入了买房人的囊中。

“之所以有人愿意去尝试，是因为想要获取房价上涨后的收益。”李宇嘉强调。

诚然，想要获取收益无可厚非，但刘策也强调其中的风险不容小觑，众筹背后收益标的主要在于房价升值预期。当房价上涨时，开发商是否愿意履行之前的合约？同样房价下跌时，购房者是不是会因为风险违约？“房价涨跌对于投资者来说更多是一种预期，但无法控制，众筹投资者参与房地产投资，如果错误判断市场走势，可能就血本无归。另外房产众筹项目到了产品销售环节，定价本身也会有争议，在某种程度上相当于先成交，再定价，这可能会有扯皮现象的出现。”刘策表示。

与此同时，开发商的资质和实力也是房屋众筹中需要考量的因素。“如果开发商开发过程中资金链断裂甚至跑路，众筹投资人可能血本无归，因此投资人投资前应确定所投资的资金是由权威第三方机构进行监管的，并且时刻关注资金的安全和动向。所以目前一些众筹平台强调跟一二线品牌房企合作。”刘策进一步向记者解释。

根据刘策的分析，房屋众筹在我国相关配套机制并不完善，在法律层面和产权归属也存在一定风险。根据相关法律规定，商品住宅在结构封顶前不得预售，而众筹实际上是把销售时间提前了。像北京、上海、深圳这样的一线城市，仍然实行限购政策，是否也等于变相绕开“限购”，从而引发政策监管的风险呢？按照目前商品房销售管理办法，商品房预售的条件是房地产开发企业取得预售许可证。如果没有取得预售许可证就与购房人签署认购合同，可能会被认定为无效甚至被房屋主管部门处罚。

另一方面，在不限定众筹单位认购数量的情况下，会产生单个投资者认购一份或数份众筹单位的情形，如果投资人选择转为产权人，一套房屋可能会出现数十个产权人。到时后续房屋产权登记部门是否会对一套房屋有数十位产权人提出异议，另外如果投资者选择通过物业收益权的形式取得回报，届时出售或出租物业后分配房款或租金，或部分投资者将众筹份额转让给第三方，则众筹份额实质成了收益权的出让。但由于我国现有法律对收益权是否可以转让并未进行规定，实践中存在较大争议，并不排除收益权转让被认定为无效的风险。

专家：投资者需具备较强抗风险意识

根据盈灿咨询发布的《2015年中国众筹行业半年报》显示，2015年上半年我国众筹平台总数量已经达到211家，其中53家属于2015年上半年新诞生的平台，募集46.66亿人民币。

与此同时，互联网众筹也遭遇着倒闭的洗礼。数据显示，截至2015年6月份，倒闭的众筹平台达24家，其中2014年上线的平台倒闭最多，达13家，而2013年成立的平台倒闭的概率最高，高达34.48%。据清晖智库统计，从2013年年末始，众筹平台跑路的新闻不绝于耳，随着股权众筹大张旗鼓地演化，风险和隐患在迅速集聚和暴露。

2016年已经过去三个多月，目前并未观察到新上线的房产众筹平台，而深圳市互联网金融协会近日还向全市互联网金融企业下发《关于严禁开展“众筹炒楼”房地产金融业务，加强金融风险防控的通知》(下文简称《通知》)。《通知》要求各互联网金融企业自即日起，严禁新开展“众筹炒楼”业务。对于存量业务，立即停止募集并清理 。《通知》指出，任何企业不得通过更改名称、转为线下筹集等方式继续开展业务。

房地产专家谢逸枫认为，目前并不是发展房屋众筹的成熟时期，房屋众筹涉及的层面较多；基于目前的环境，谢逸枫表示倘若房地产企业真要通过这种形式创新，他建议用开展“试点”的方式逐步探索，不提倡大面积的“试水”。

谈及未来，李宇嘉觉得众筹的发展空间可能更多的会倾向于租赁业务。倘若几个合作伙伴确定了某一区域的房屋，通过众筹的方式筹集资金，再委托给专业机构管理，进行房屋租赁业务，或许是一种能够持续获取收益的机制。但是，想要在这种模式中获取收益，需要合伙人在众筹前达成一致的意见，防止之后有人退出造成资产分配不均的风险；另一方面，众筹者自身也需要具备丰富的相关知识和抗风险意识，形成良性的运营模式才值得推崇。

“房屋众筹产品为投资人提供了一种低门槛的、多元化的投资机会，在一定程度上改变了高门槛、额度大、周期长的投资格局。此外，众筹也会促使房企有意识地去改革房地产开发、销售等多个环节的流程生产，房地产企业基于原有的银行贷款、信托、基金、票据为主的融资方式，不断扩展融资渠道。”刘策告诉长江商报记者。

但是刘策同时也指出，“房地产行业的众筹虽是金融模式的创新，但其在运作过程中仍然有很多不容忽视的问题和风险；房屋众筹这种模式在目前还处于‘小荷才露尖尖角’的阶段，未来要使得众筹运作更通畅，需要在完善法律政策、防范金融风险、探索众筹模式等方面多方发力。”

房产众筹虽作为金融模式的创新，但其在运作过程中仍有很多不容忽视的问题和风险。未来要使得众筹运作更通畅，需要在完善法律政策、防范金融风险、探索众筹模式等方面多方发力。

——明源地产研究院副院长、房企转型与创新研究专家刘策

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