分城施策考验调控智慧

长江商报消息 针对部分城市楼市持续高热，近日北京、天津、合肥、郑州等多个城市陆续出台房地产市场调控政策，或是出台了购房风险提示。住建部也接连对一些涉嫌违法违规销售、恶意宣传炒作、严重扰乱房地产市场秩序等行为的房地产开发企业和中介机构曝光警示。多地楼市调控政策的共同特点都是为了抑制投资投机需求，稳定房地产市场，引导楼市健康发展。

对于多个城市出台的调控措施，应该首先明确此轮房价过快上涨的原因。财经评论员马光远认为，仔细研究今年房价上涨的特点，和以往不同，主要是基于三个推动力：一是“去库存”的背景下，使得过去两年下滑周期下抑制的需求开始释放，一线城市率先回暖；二是投资需求逐渐主导了房地产市场，成为下半年一线城市出现恐慌性购买的主要原因；三是在今年房地产市场整体回暖的情况下，热点城市的土地供应明显不够，导致土地市场“地王”频出，房企高杠杆拿地将恐慌传导到住房市场。

应该说，到了今年下半年，房地产市场中的投资和投机需求占了很大比重，相当数量的炒房资金在热点城市游弋，土地市场高烧不退。

因此，出台调控措施的城市都剑指投资投机性需求。清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，纵观这些城市的调控措施，一方面强调保护自住需求，通过限购限贷等措施，同时重点打击投机需求，抑制投资需求。

一些市场人士认为，通过提高购房首付比例，特别是提高二套房首付比例，有助于降低银行信贷风险。

刘洪玉说，此轮调控不同城市的措施侧重点不同，政策力度上也有差异，体现了因地制宜、因城施策原则。他表示，一系列措施对稳定热点城市的房价、稳定社会预期，会发挥积极作用。

房价的变动与宏观经济关系密切，特别是很多时候与信贷环境变化的关系更加密切。同时，楼市还关系到广大群众是否能够实现住有所居，是否能解决好广大群众的住房问题。因此，在房价过快上涨的时候，政府十分有必要进行调控。

面对经济新常态，很多地方既要实现稳增长，又要遏制房价过快上涨势头。毫不讳言，地方政府对于土地财政的依赖仍然没有完全摆脱，而地方政府对楼市调控又负主体责任。此时，地方政府在面对房价上涨的状况时是否出手调控，何时出手调控，调控的力度如何把握，都成为考验地方政府治理思路和智慧的重要指标。

从当前的市场情况看，多城出台调控措施十分必要。然而，调控的效果还有待时间去检验。

中国房地产业协会原副会长朱中一认为，今年年初在去库存的背景下，国家出台了一些较为宽松的信贷政策，这在当时高库存的背景下是适当的，也化解了很多库存。但现在供求关系发生了变化，尤其是一些一二线城市出现了炒房现象，杠杆在不断加大，政策肯定要调整，各地要针对高杠杆和高库存这两类不同的城市采取分类指导政策。

还有不少人士建议将调控政策细化，分城施策，甚至一城一策，使得调控更加精细。“在市场分化的基础下，调控政策同样趋于分化。”中原地产首席分析师张大伟说。

（经济日报）

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