长江商报消息 徐先生：今年初，我通过中介公司购买一套房子，卖方净得160万元，中介费、过户费等全部由我负担。合同约定我先付定金4万元，等我的贷款经银行审核通过后双方去办过户手续，卖方签字后我当即支付86万元，余款90万元由银行在见到我的房产证后10日内直接支付给卖方。卖方在收到全部购房款后3日内交付房屋，若卖方违约时，我可以解除合同并要求卖方按照全部购房款的10%支付违约金。我当场按照合同付了卖方定金4万元，后来银行也同意了放贷，但卖方突然就不配合过户了。直到上周，中介公司告诉我，原来卖方已把房子卖出别人了。我只能起诉卖方按照全部购房款的10%支付违约金，但卖方辩称没有收到全部购房款故不能适用这个条款，请问这能成立吗？
律师解答：表面上看，应该是在你支付卖方全部购房款后卖方才交房，若卖方不交房才构成违约。但实际上，是因为卖方不履行先合同义务—不配合过户，导致你没有履行后合同义务—支付剩余购房款，所以这不能简单地认定你没有支付全部购房款。《合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任，这就是预期违约理论的规定。目前卖方不仅不配合过户，而且已将房子卖给他人，这已经通过行为表明了不交房，因此你可以要求卖方按照上述违约责任条款承担违约责任，卖方的抗辩不能成立。
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