如何让楼市调整的震荡降到最小程度

长江商报消息 近日炒作得最为热闹的又是北京的学区房，新闻标题就是“扛不住了！北京东西城学区房价格跳水近百万”。像这类的题目或新闻有意义吗？其实，就如早些时候炒作北京市的学区房是如何快速飙升一样，对房地产市场没有半点意义，除了如何来推高周边的房价之外。

同样，炒作北京市的学区房如何跌价，如何降价100万，也是没有一点意义的。因为，这样的房价是个体还个体，是小众还小众，是绝大多数人根本就不关心的问题，是对绝大多数人没有用的信息。

现在我们要关注的是，这一轮的房地产市场政策调控，能不能让国内房地产市场，特别是如一线二线城市的房地产市场真正回归“房子是用来住的，不是用来炒作的”这样一个基点，以及在这种回归过程中，让房地产市场的震荡降到最小。

因为，按照中央的基本精神，当前中国的房地产市场调控，特别是一二线城市房地产市场的调整或转型是必然的，否则中国的房地产市场是无法回到居住的功能上来，也不可能让未来中国经济能够持续稳定发展。但是，从历史的经验来看，这样的调控往往容易引发市场的巨大震荡，并由这种震荡引发银行危机及金融危机。对此，中央政府是不愿意看到的。

但是中央政府又特别担心，中国一二线城市的房地产市场不出现根本性的调整，房地产市场不能够由投资炒作为主导的市场向消费为主导的市场转型，中国经济非出问题不可。所以，现在不少城市的房地产市场调控政策，为何会对行政性房地产调控政策情有独钟，甚至于无所不用其极，根本原因是想两全其美，既完全遏制住房房地产市场投机炒作，又让房价调整或下降。

比如，目前北京的房地产市场的调控政策，限购、限贷、限价、限售、限制商住房等，投机炒作者再利用金融杠杆进入房地产市场几乎不可能。再加上按揭贷款利率正在缓慢上升，更是封死了住房投机炒作者利用金融杠杆进入的渠道。如果没有金融杠杆，特别是过高的金融杠杆，住房投资者不会进入房地产市场。有人说可全款购买住房，这肯定是在说笑话。

因为，住房投资者进入房地产市场的目的不就是有利可图吗？如果金融市场融资成本高，即使投机炒作者有资金，其机会成本同样是很高。

当然这种房价上涨预期的逆转肯定是在细微的变化中，而不是如股市那样价格突然下跌。如果持有住房者没有愿意让自己手中的房子价格下跌，他们也不会降价卖出手中的住房，而且希望政府的房地产市场的调控政策再次停止，新一轮的救市政策开始及再让房价上涨。也正是这种房地产市场政策与持有住房者的愿意持续博弈，就会出现房地产市场的销售量突然暴跌，但房价只是些微调整的僵持局面。也正是这种僵持的局面，如果能够持续一两年，房地产市场的调整尽管很慢，房价下跌也会很小，但是市场的震荡同样会很小，这就是政府所要看到得目标。

如果这种情况出现，房地产市场的价格逐渐下调的趋势会更加明显。当一些城市的房价在逐渐下跌之后，一些住房投资炒作者要想逃出这个市场已经回天无力了，因为市场的价格轨迹已经全部下移了。这时，政府的房地产市场调控政策的目的就达到了。

（原社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容）

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