三线城市土地成交价创8年新高

上半年40城土地市场量增价跌

    本报讯（记者 江楚雅）近日，易居研究院发布《2018上半年40城土地市场报告》。该报告显示，6月，40个典型城市土地市场相比5月有所回暖，土地成交面积及土地出让金环比大增，土地成交均价亦有所反弹。分城市来看，上半年，一二线城市逐渐降温，土地成交面积及土地成交均价均出现下行趋势；三线城市火热，成交均价创2011年以来新高。

    成交溢价率保持低位

    2018年上半年，40个典型城市土地成交建筑面积22455.3万平方米，环比2017年下半年下跌18%，同比2017年上半年增长18%，增速有所收窄，但仍然维持在一个较高的水平。

    40个典型城市土地出让金为10453亿元。与2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分别上升14.4%、53.3%、127.8%及40.6%。从这个角度看，土地出让金规模依然超出了历史同期的水平。

    分城市来看，2018年上半年，40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、北京、重庆、佛山和苏州，累计土地出让金分别为1417.6、740.4、678.7、565.9和538.6亿元。2018年上半年，杭州土地市场最为火爆，不但出让金总额名列第一，同时也保持了较高的同比增速。

    地价房价比可以更真实地反映土地市场与房产交易市场的关系。从半年度的数据来看，2018年上半年，40个典型城市的土地出让均价为4655元/平方米，环比2017年下半年下跌13.2%，同比2017年上半年下跌3.1%，自2016年下半年已经连续三个半年度下行，降温态势明显。

    一二线楼市降温

    报告显示，6月，4个一线城市土地成交建筑面积为235.6万平方米，环比增长551.5%，同比下降13%，相比5月份出现大幅反弹，但仍不及去年同期；成交均价为11886.9元/平方米，环比增长5.1%，同比下降22%。

    易居研究院研究员詹毅凡认为，6月一线城市土地成交出现大幅反弹的主要原因是广州和北京供应明显增多，拉动了一线城市的总体成交。从整体来看，一线城市土地成交均价自2017年6月左右开始震荡下跌，土地成交建筑面积自2017年年末也连续萎缩，6月份有所反弹，但整体仍处于下行通道，预计三季度一线城市的土地成交面积及均价仍有下降空间。

    二线城市成交面积逐步萎缩，6月，二线城市土地成交建筑面积为2658.1万平方米，环比增长34.1%，同比下降17.6%；成交均价为4827元/平方米，环比增长3.5%，同比下降4.6%。6月二线城市的土地成交面积在连续环比下跌5个月后，首次出现增长。成交均价也连续两个月反弹。

    从整体来看，二线城市的土地成交面积及均价有所抬头，但仍处于下行通道，预计三季度二线城市的土地成交均价和成交面积将逐渐下行。

    值得注意的是，三线城市市场火热，成交均价创2011年以来新高。6月，三线城市土地成交建筑面积为1166.5万平方米，环比增长47.1%，同比增长12.5%；成交均价为2274元/平方米，环比增长4%，同比增长31.8%，6月三线城市的土地市场量价齐升，不但成交面积环比大涨，成交均价更是创下了2011年以来的新高。

    詹毅凡表示，虽然6月份40城土地成交面积及出让金出现了较大反弹，但2018年上半年多数指标出现下行趋势，40城土地市场降温态势不变。由于一二线城市的土地市场在严厉的调控措施下逐渐走弱，房企将拿地重点转移至三线城市，导致三线市场的土地市场比较火爆，相关调控部门应做好防范准备工作，防止地价过高推动房价上涨。在金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场将逐渐降温。

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    半月4城出台企业限购 调控将迎更多“补丁”政策

    本报讯（记者 江楚雅）7月2日晚，上海市住房和城乡建设委员会突发通知，规范了企业购买商品住房的行为。将企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。长江商报记者梳理发现，半月以来已有4城出台规范企业购房政策。6月下旬，西安、长沙、杭州相继出台政策，直接暂停向企事业单位及其他机构销售住房，已明令禁止以企业名义的购房行为。

    事实上，6月24日，西安宣布在限购区域暂停企事业单位购买住房，此乃全国首例。紧随西安的脚步，25日和26日，长沙和杭州也快速发布了类似政策。楼市调控的茅头开始指向企业购房。

    中国指数研究院研究员对记者表示，与这些城市相比，上海的政策相对来说还给企业留下了一定空间，但政策对于企业成立年限、缴税金额和职工数量方面都设定了门槛，主要目的在于规避个人以企业名义购房的单纯投机行为。

    业内认为，受火热市场影响，很多炒房客为躲避限购政策，以公司名义进行购房炒作，使得需求大增。而在居民方面，受部分炒房客引发的“恐房潮”蔓延，加之在信息不对等的情况下，开发商渲染抢房情绪，使得很多居民提前透支需求加入买房大军，市场需求在短期内暴涨使得“抢房”现象频发，但此时需求并非市场真实需求，需求透支使得市场失衡。

    易居研究院研究员詹毅凡对长江商报记者表示，企业，特别是上市公司通过出售房产来获得资本利得以寻求改善财务报表的行为越来越多，这反映了有些企业经营能力较差，盈利水平较低。

    Wind数据显示，根据今年一季报上市公司所披露的数据，已经有1658家上市公司投资房地产，占A股上市公司总数的47%，总共持有投资性房产市值达9904.69亿元。有20家上市公司持有的投资性房地产市值超百亿。

    “上市公司热衷于投资房地产的主要原因是够获得较大的资本回报。从过去十年我国的房地产价格走势来看，很少有上市公司的主营业务利润率能达到资产价格上涨的速度。同时房地产也是为数不多的优质资产，具有较高的保值增值功能，成为了某些行业例如银行资产配置的方式。另外出售房产可以使得上市公司的年报数据得到改善。”詹毅凡指出，近期多个地方政府出台了政策限制了企业购房，预计这个政策将会被其他热点城市所效仿。房地产调控将迎来更多“补丁”政策 。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，对公司购房进行管控，相当于限购政策有所升级，预计更多城市会在公司购买住房方面收紧政策，这一点值得市场关注。

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