2月近10家房企境外融资计划总规模超40亿美元 2019年超4000亿地产债到期

长江商报讯（记者 江楚雅）2019年以来，房企再遇融资难题，境外发债更是继续上升。长江商报记者粗略统计发现，2月以来，已有近10家房企完成发行境外融资计划，总规模超40亿美元。其中2月19日就有6房企均有境外债即将发行。包括融信、佳兆业、龙光、华润、华夏等房企。

2019年以来，房企境外发债频繁。克而瑞研究数据显示，今年1月份房企的境内外发债总量大幅增加，达到了1095.79亿元，突破历史新高，环比上升91.8%。其中境外债占比达到了67.6%。

“近期全国房企近期融资发债的节奏明显加快，无论是内地公司债还是其他美元债和票据等，都成为企业新一轮融资宽松的导向2019年将开启融资的新高峰。“易居研究院智库中心研究总监严跃进对长江商报记者表示认为，从债务兑付的角度看，到了2022年预计会形成第二波债务兑付高峰期，第一波债务兑付高峰期其实就是在2019年上半年。随着融资政策的松动，预计未来还会有更多房企密集公布融资计划，加入到借新还旧的队伍中。”

境外债权融资占比持续上升

2019年春节过后，房企境外融资密集。长江商报记者粗略统计发现，2月以来，已有近10家房企完成发行境外融资计划，总规模超40亿美元。

如2月11日，奥园集团发行2.3亿美元优先票据；2月12日，正荣地产拟发行2.3亿美元优先票据；2月13日，融创中国拟发行8亿美元优先票据；2月14日，世茂房地产宣布完成发行10亿美元优先票据，时代中国已发行5亿美元优先票据；2月14日，世茂房地产宣布将发行10亿美元优先票据，时代中国已发行5亿美元优先票据；2月15日，旭辉控股发行3亿美元优先票据；2月19日，禹洲地产发行5亿美元优先票据，这是禹洲今年以来已经是第三次发债；2月19日，融信中国（03301，HK）发布公告称，将发行于2021年到期金额2.07762亿美元的11.25%优先票据，与早前进行交换要约的3.92亿美元旧票据合并构成单一系列。

除此之外，就2月以来，佳兆业、龙光、华润、华夏等多家房企均有境外债券即将发行，本月境外债总规模将更大。

房企为何热衷发境外债？自2016年下半年开始，央行、银监会、证监会、中基协以及沪深交易所等监管部门先后发布了近20项调控政策，用于收紧和规范房地产市场融资行为，房企境内融资渠道不断收紧。

在此情况下，海外发债成为了房企资金来源的非常重要补充渠道之一。根据不完全统计，2017年85家典型房企境外融资额同比增长150.4%，相比2016年占比提高12.7个百分点到23.5%。2018年，海外发债受到调控政策影响，融资渠道有所收窄，但是85家典型房企全年境外债权融资额占比达33.6%，同比提升10.1个百分点。

易居研究院CEO丁祖昱认为，整体来看，今年2月房企境外债券发行计划更加密集，整体融资规模相对较大，但融资成本相比去年同期相对较高，但相比去年11月份已有50-100个点的回落。这主要考虑到2019年上半年为美元债集中到期时段，同时目前海外发债也是一个好的市场窗口，利于房企借此渠道获取更多资金助力发展。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，房企销售压力越来越大，在这种情况下，对融资的需求也越来越大。虽然海外融资成本明显上涨，又叠加汇率的波动，但在资金压力下，房企海外融资需求量仍然非常大。

2019年超4000亿地产债到期

长江商本记者注意到，绝大多数发债的房企均表示，募集资金有部分或全部用于偿还到期债务。

数据显示，2019年将有4026亿元地产债到期。而2018年这一数据是2029亿元，彼时中弘股份、银亿股份、五洲国际等上市房企均出现违约。

国泰君安证券研究指出，中型房企成为此轮加杠杆主力。三大指标显示，中型房企负债率自2012年以来持续提升，尤其是净负债率2018年已飙升至135.1%，显著高于大型房企的95.8%和小型房企的88.7%。飙升的杠杆率对应的是迅速膨胀的销售规模，2016~2018年中型房企销售复合增速51.1%，高于大型房企的42.5%和小型房企的46.8%。

值得注意的是，绝大多数发债的房企均表示，募集资金有部分或全部用于偿还到期债务。“近期全国房企近期融资发债的节奏明显加快，无论是内地公司债还是其他美元债和票据等，都成为企业新一轮融资宽松的导向2019年将开启融资的新高峰。“易居研究院智库中心研究总监严跃进对长江商报记者表示认为，从债务兑付的角度看，到了2022年预计会形成第二波债务兑付高峰期，第一波债务兑付高峰期其实就是在2019年上半年。随着融资政策的松动，预计未来还会有更多房企密集公布融资计划，加入到借新还旧的队伍中。”

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个人房贷余额同比增速和居民购房杠杆率连降7个季度，

预计2019年一季度房价涨幅将收窄

长江商报讯（记者 江楚雅）2月20日，易居房地产研究院发布《2018年四季度全国居民购房杠杆研究》报告。报告显示，2018年四季度，个人房贷余额同比增速和全国居民购房杠杆率分别回落至17.8%和31%，双双连续7个季度下行。

该报告将人民银行公布的个人购房贷款新增余额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国住宅成交总额比重的历史平均值加总，估算出全国居民表内购房杠杆率。

数据显示，2018年四季度，全国居民表内购房杠杆率为31%，环比下降0.3个百分点，同比下降3.4个百分点。观察历史数据，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位，为44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后7个季度连续下行。目前来看，当前全国个人购房杠杆率正处于下行通道。

易居研究院研究员沈昕表示，预计短期内全国性的调控政策不会放松，2019年一季度，全国居民购房杠杆率将进一步下降至30%左右。随着居民购房杠杆率的进一步回落，预计2019年一季度全国房价涨幅将继续收窄。

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