新一线城市长租公寓需求井喷 精细化运作将成未来核心竞争力

长江商报讯（记者 陈妮希）随着房地产利好政策的陆续出台，长租公寓市场迎来飞速发展，但同时，租金贷、房屋高空置率、甲醛超标等“黑天鹅”事件频发，长租公寓一度陷入尴尬局面。作为新兴行业，长租公寓的舞台上不断有人进场，有人离场。

在经历动荡、变革、品牌“跑路”之后，长租公寓市场进入大洗牌阶段，加速在新一线城市跑马圈地。近日，魔方在武汉举行资产管理交流会，现场，魔方与建信住房服务(湖北)有限责任公司、山河控股集团、武汉智谷投资有限公司、百海源酒店管理有限公司等多个武汉当地企业举行了战略合作签约仪式，合作包括直营、加盟、托管、金融支持等多种灵活模式，签约房间量逾5000间，携手为在汉青年人群提供优质的居住产品、完善的配套服务以及创新的年轻人生活方式，提升租住体验。

以往，长租公寓主要集中在一线城市。截至2018年底，全国长租公寓达375.25万套，其中集中式公寓和分散式公寓分别达240052 套和135200套。行业聚集效益明显，主要集中在长三角、京津冀、珠三角片区，合计占比70.4%，10大热点城市合计占比81.7%。

这两年，长租公寓扩张步伐开始向新一线城市倾斜。从具体城市分布来看，截至2018年底，上海、北京、深圳、杭州、广州、南京、武汉、成都、西安、重庆10大热点城市长租公寓合计达306433套，占全国长租公寓的81.7%。其中国家中心型城市——北京、上海，长租公寓供给量均超过了60000套，分布达63591套和65246套；一线价值型城市——深圳、广州、杭州，长租公寓供给量在30000-40000套之间；流量枢纽型城市——南京、武汉、成都、西安、重庆，长租公寓供给量则在30000万套以下，也就是说新一线城市发展潜力巨大。

尤其是近年来，武汉市多措并举鼓励发展住房租赁市场，从土地供给、政策制定、资本支持等多方面给予引导和支持。与此同时，由于招商引资和“百万大学生留汉”政策的开展，武汉市人口流入步伐显著加快。根据《武汉市2019年政府工作报告》显示留汉创业就业大学毕业生40.6万名，创历史新高，人口净流入量居全国城市前列，成了长租公寓市场需求旺盛选择方向，未来市场巨大。

作为武汉住房租赁试点企业，碧桂园武汉布局3000套长租公寓 助力城市留住“年轻血液”；蛋壳公寓纳入武汉洪山区“人才公寓”计划，将享受到政府提供的30%租金补贴；魔方和洪山区住房保障和房屋管理局合作了花样年大学生公寓项目，打造全新“公寓+”大学生生态圈。

尽管武汉的长租公寓市场处于爆发期，但仍绕不过选址、营建、设计、日常管理、盈利等难题。魔方生活服务集团CEO柳佳对此也提出了看法：“长租公寓行业是共生共荣的行业，需要所有的从业者共同来参与，营造健康、有序的市场环境。魔方希望以专业运营商的身份，帮助行业进行整体效率的提升，携手合作伙伴共同成长。”

不过。对于初进入行业者来说，长租公寓可能是一门需要不断交学费的生意。近些年长租公寓蓬勃发展的同时，也出现了一昧的扩大规模，最终运营、财务管理的能力没有匹配上，为日后的行业乱象甚至是破产、倒闭埋下了伏笔。

眼下，长租公寓进入快速洗牌期。行业发展还如何走下去？对此，魔方生活服务集团CEO柳佳在接受长江商报记者采访时表示：“相比较于简单、粗暴的互联网思维，长租公寓的经营是缓慢有序的，更加考虑管理者的运营能力。在跑马圈地迎来市场之后，还需要靠精细化运营留住用户，未来精细化管理将会是企业提升核心竞争力的方向。”

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