8月土拍降温：流拍加剧 溢价率连续三个月下跌

长江商报讯（记者 江楚雅）7月底，政治局会议重申“房住不炒”，并首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段的宏观背景下、及受融资渠道收紧影响，房企拿地态度越发谨慎，流拍现象明显加剧，溢价率也连续三个月下滑，其中不乏部分优质地块低溢价甚至底价成交。

根据CRIC对8月上旬监测的土地市场数据来看，流拍加剧、溢价率下滑这一趋势在8月份依然延续，土地市场降温显著。

鉴于整体溢价率已经接近10%左右的历史低位，克而瑞预计未来进一步下滑的空间不大，大概率会持续低位运行；流拍方面，当前商品房市场去化速度滞缓，在融资渠道偏紧的局面尚未改观的情况下，受资金压力的影响，房企拿地态度将更为谨慎，流拍或将进一步加剧。但对于资金面相对宽裕的企业而言，随着土拍热度的持续降温，下半年或不失为补仓拿地的好时机。

下半年流拍现象明显增多 市场分化加剧

由于企业融资环境再度收紧，导致企业拿地更加谨慎，7月土地流拍地块数量相比6月有明显上升。并且流拍加剧的趋势在8月份依然延续，截止8月11日，重点城市已经有26块土地流拍，环比7月同期近乎翻番，土地流拍有加剧之势。

就流拍土地城市分布情况来看，总体分布较散，常州、佛山、嘉兴、南通、清远、韶关、台州等三四线城市均有土地流拍，但数量相对较少。当然，除了三四线城市以外，昆明、成都、合肥、青岛、太原、西安、郑州等热点城市或多或少均有土地流拍，其中昆明、成都两城流拍现象最为严重，流拍土地数量居于前列。

克而瑞分析称，总的来看，造成土地流拍有多方面的原因，首先，绝大部分是由于房企报价未达出让底价所致，主要是由于房企前两年拿地节奏偏快，自身处于偿债高峰期，加之融资渠道收紧，房企资金链偏紧，因此出价极其谨慎，尤其是上半年地市较热的常州、南通等城市这种现象尤为严重，部分地块甚至出现了部分地块无人竞标的情况。

此外，由于上半年地市热度高涨，政府对于土地出让的心理价位偏高，而在供地指标偏紧的大背景下，政府比较惜售，譬如昆明，7月份流拍的35宗土地均是政府主动中止交易所致，以巫家坝18宗地块为例，起价97亿，如能全部成交，昆明又将制造一地王，而在当前的政策严控背景之下，中止出让似有惜售之意。也有相当一部分土地未成交是为控热度、政府主动撤牌导致。

溢价率连续三月下调

在政策严控、融资收紧背景下，土地市场热度明显回落，溢价率连续三个月下滑，7月份300城溢价率已经降至12.9%。单就重点监测城市来看，7月份溢价率降至14%，较6月份下降了8个百分点。

从8月上旬数据也可看出，这一降温趋势由加剧之势，溢价率降至8%，究其原因，一方面是因为“限地价、限房价”等土拍规则的压制，另一方面也受融资收紧的影响，企业拿地热情不及二季度，近期成交的土地中不乏优质地块低溢价甚至底价成交的案例。

以南京迈皋桥G41地块为例，尽管该地块区位优越、配套完善，但该地块仅仅经过8轮竞拍，就被高科以5.2亿元拿下，楼面地价16268元/㎡，未达到最高限价。南京同日成交的另外3幅宅地也均未达最高限价成交，楼板价相较前期同区位的土地，也有明显下调，土地市场回归理性。

就重点监测城市来看，溢价率依然处于较高区间的城市为合肥、金华、东莞、南通、南宁，5城溢价率均超30%，市场热度依然处于高位，这些城市或是受人才新政利好，譬如合肥、南宁，或是受规划利好，譬如东莞、南通、金华，强大的需求支撑着商品房市场，因此土地市场也延续在较高的热度。

但绝大多数城市溢价率较二季度由明显下降，其中表现较为突出的当属济南、青岛、郑州等二线城市，溢价率均处于低位，均低于2%，值得注意的是，这些低溢价城市也是二线城市中流拍较为严重的城市，土地趋冷趋势已经从三四线城市蔓延至二线城市，范围逐渐扩大。

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