长江商报消息 ●长江商报记者 李璟
中国资本市场REITs版图迎来重要扩容。
近日，为贯彻落实党中央、国务院决策部署和资本市场新“国九条”要求，推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效，中国证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（简称《公告》），向社会公开征求意见。
经过近五年的实践探索，我国公募REITs市场坚持市场化、法治化的发展方向，从无到有逐步发展成千亿级的新兴市场。此次启动试点，有利于盘活存量商业不动产，支持构建房地产发展新模式，也是涉及我国REITs市场发展全局的关键一步。
根据市场公开数据统计，截至长江商报记者发稿，全市场共有77单产品上市，发行规模2070亿元（含扩募），总市值2201亿元，行业首单、区域标杆渐次落地，示范性和规模性不断增强，市场容量持续提升，运行整体平稳，投资者群体日益成熟，为推出商业不动产REITs奠定了坚实的制度基础、市场基础和生态基础。
商业不动产REITs试点拟启动
2020年4月，中国证监会、国家发展改革委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，同时发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（简称《指引》），标志着我国公募REITs试点正式起步。2021年1月，上交所、深交所正式发布REITs业务配套规则，明确了相关业务流程、审查标准和发售流程。
经过五年探索实践，REITs市场稳步发展，功能持续发挥，在盘活存量资产、提高直接融资比重、满足居民财富管理需求等方面取得一定成效。截至目前，已上市77只 REITs，融资金额2070亿元（含扩募），总市值2201亿元。市场运行平稳有序，2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种。
《公告》共四个方面主要内容。对于产品定义，《公告》明确商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流，并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。
在基金注册及运营管理要求方面，《公告》明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求，以及基金管理人的主动运营管理责任。同时，发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求。
在具体规则设计上，《公告》一方面要求拟持有的商业不动产必须权属清晰、手续齐备，且已产生持续稳定现金流，确保入池资产的质量；另一方面，特别强调基金管理人的主动管理责任，要求其建立专业的投管和运营体系，通过专业化运作提升资产价值。
此外，在强化监管责任方面，《公告》明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责，证券交易所、中国证券业协会、中国证券投资基金业协会等履行商业不动产投资信托基金自律管理职责。商业不动产REITs其他有关事宜，参照《指引》有关规定执行。
证监会相关负责人表示，从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。借鉴国际经验并结合我国实际，坚持市场化法治化方向，适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥 REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。
多方协同稳步推动扩围扩容
在具体实施层面，市场各方已经做好了充分准备。
上交所相关业务负责人表示，下一步，上交所将在证监会的指导下，稳步推进商业不动产REITs试点各项工作，持续完善相关业务规则，协同各方做好市场培育，进一步激发市场参与主体活力。以优质商业不动产先行稳步开展试点，把好资产“入口关”，鼓励运营管理强、资产运营表现稳健的优质项目开展试点，切实做好风险防范，引导相关主体归位尽责，共同推动公募REITs市场高质量发展，构建运转高效、风险可控、生态健康的REITs市场体系。
深交所相关负责人也指出，接下来，深交所将按照中国证监会统一部署，优化完善REITs配套规则，开展系统适配性改造，联合市场各方做好商业不动产REITs项目培育和储备，稳步推动商业不动产REITs试点落地。
值得关注的是，商业不动产REITs将与基础设施REITs形成互补格局：基础设施REITs主要服务于公共领域资产盘活，商业不动产REITs则聚焦市场化程度更高的商业地产领域，两者相辅相成，共同完善我国REITs市场生态。
近期，国家发展改革委正在积极推动基础设施REITs进一步扩围，目前市场对新的资产类型纳入发行范围也有一些期待。
国家发展改革委相关负责人在11月份新闻发布会上对此回应称，基础设施REITs工作自2020年启动以来，国家发展改革委会同证监会，持续推动基础设施REITs市场扩围扩容。在工作开展初期，将仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等纳入发行范围；后续，在此基础上，又逐步增加了清洁能源、数据中心、保障性租赁住房等行业领域和资产类型。目前，发行范围已涵盖了12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已经实现了首单发行上市。
责编：ZB
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