长江商报消息 ●长江商报记者 李璟
2025年最后一天，中国资本市场迎来重要创新。
2025年12月31日，中国证监会正式发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（简称《公告》），标志着市场期盼已久的商业不动产公募REITs试点规则完成意见征集并最终落地，自公布之日起施行。
同日，证监会还发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（简称《通知》），完善基础制度，优化监管安排，健全市场功能，增强多层次资本市场服务实体经济质效。沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的配套业务规则同步发布。
至此，中国商业不动产REITs“1+3+N”政策制度框架初步明确。业内人士表示，商业不动产REITs试点的推出，标志着我国REITs市场进入了“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段，向着全门类、全资产的成熟方向迈进。
推动商业不动产平稳健康发展
经过五年探索实践，我国不动产投资信托基金（REITs）市场稳步发展，功能持续发挥，在盘活存量资产、提高直接融资比重、满足居民财富管理需求等方面取得一定成效。
数据显示，截至2025年12月27日，已上市78只REITs，融资金额2099亿元，总市值 2199亿元。市场运行平稳有序，2024年以来，中证REITs全收益指数上涨19%，REITs 已逐步成为重要的大类资产配置品种。
证监会指出，从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等商业不动产是REITs重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。借鉴国际经验并结合我国实际，坚持市场化法治化方向，证监会研究起草了《公告》，适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。
同日发布的《通知》也明确提出，要深刻认识发展商业不动产REITs的重要意义。《通知》指出，推动商业不动产REITs市场发展是资本市场落实党中央、国务院关于“盘活存量、做优增量”“提高直接融资比重”决策部署的重要举措，是通过市场化机制支持构建房地产发展新模式的有效手段，对于推动REITs市场健康发展、促进REITs功能发挥、不断提高资本市场制度的包容性和适应性具有重要意义。
同时，激发市场主体活力。《通知》表示，结合商业不动产特点，明确商业不动产REITs市场化准入安排，着力稳定预期、提升效率，更好激发市场主体活力、充分发挥市场优势。重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，提高发行上市效率。鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力。支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务。有序拓展原始权益人范围。
《通知》还要求，加大工作推动力度。各证监局要充分发挥属地监管优势，加强政策宣传解读，推动优质资产培育，及时协调推动解决辖区商业不动产REITs发展过程中的堵点难点。证券交易所要持续提高市场推广质量，提升上市审核质效，优化市场服务，增强市场获得感。进一步压实基金管理人、财务顾问等机构的尽职调查与核查把关责任，确保商业不动产REITs信息披露真实、准确、完整，严把资产合规关、风险关和质量关。
加快推进REITs市场体系建设
值得关注的是，为确保这场重要的金融创新能够行稳致远，监管部门构建了一套权责清晰、既能激发市场活力又能有效防控风险的规则体系。
据了解，根据商业不动产REITs制度体系安排，证监会初步明确“1+3+N”框架安排，即1项《公告》；3项证监会层面配套安排，包括1项《通知》和2项工作规程；N项自律组织配套规则，包括沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的17项配套规则。
本次规则主要针对新增的商业不动产业态，在从严管理基础上作适应性调整优化，提高制度的包容性和适应性，也体现对不同领域REITs“分类管理、分类施策”的针对性安排。
其中，《公告》作为纲领性文件，共八条内容，对产品定义、基金注册、运营管理、专业机构职责及监管安排等作出系统规定，并强调基金管理人须履行主动运营管理责任，确保底层资产权属清晰、现金流稳定。
证监会在起草说明中指出，《公告》清晰明确了商业不动产REITs业务开展的总体框架，为市场提供了稳定的制度预期，有助于推动REITs市场健康规范发展。
同时，《通知》围绕完善工作机制、压实机构责任等四个方面对推进REITs相关工作作出安排，明确提出加快构建规范、透明、开放、有活力、有韧性的REITs市场体系，进一步完善制度安排、优化监管机制、激发市场活力。
《通知》表示，要持续加大优质REITs供给，推动市场业态不断丰富、规模有序增长。完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制，积极探索多元、高效的扩募实施路径。支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，有序提升单只REITs资产规模和风险抵御能力，不断增强其长期价值创造的内生动力。
在加强二级市场建设方面，要丰富覆盖REITs的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品，支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围，研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITs?ETF）等创新产品，进一步丰富投资者资产配置选择。加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，发挥其稳定器和压舱石作用。推动将REITs纳入沪深港通标的范围，扩大市场高水平对外开放。
在完善市场生态方面，健全多层次REITs市场体系。结合不动产运营特点与风险收益特征，强化REITs信息披露和市场约束，夯实REITs市场高质量发展的法治基础。
此外，还将优化审核注册流程，健全市场化标准体系，健全全链条监管机制，促进市场主体归位尽责，维护市场平稳运行。
责编：ZB
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