五一起商品房销售须明码标价(一)

本报讯 本报讯（记者 张磊）5月1日起，商品房销售需要按照一套一标明码标价，二手房也不例外。

昨日，国家发改委公布《商品房销售明码标价规定》（以下简称“规定”），自今年5月1日起施行。“规定”明确，商品房销售价格明码标价后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。

记者发现，该“规定”与去年武汉市1月1日正式执行的《关于进一步规范商品房销售明码标价的通知》的多个条款类似。

“发改委此次将范围辐射至全国，对已执行的地区更是一种提醒。”在业内人士看来，此前，多个城市只是在走过场，“这一次，应该是来真的。”

“一房一价”首次纳入二手房

此次“规定”明确，境内房地产开发企业和中介服务机构销售新建商品房，应当实行明码标价。同时，中介服务机构销售二手房也应执行明码标价，这也是二手房首次纳入“一房一价”规定。

另外，开发商在卖房过程中必须“一房一价”，也就是说，商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价，如果是按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。

而对于取得预售许可或者办理现房销售备案的楼盘，开发商要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

开发商不能加价销售

“规定”明确，开发商应在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。

那么，“明码标价”如何体现？规定明确为：价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉举报电话。

另外，对于已经卖了的房子，开发商必须标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。

最关键的一点是，即便是开发商在标价之外加价销售的房子，不得收取任何未予标明的费用。

【观察】

开发商会先标高价再打折？

关于这些规定，记者昨日致电该市不少开发企业负责人，不少开发商同时选择“沉默”。

在武昌一楼盘副总看来，楼盘企业公布的销售价格，对于企业而言，也只能保证其是最近一段时间的售价，今后房价走势如何，也存在着一定的变数。

记者发现，就目前市场情况来看，商品房的销售价是逐渐走高的。

“开盘的时候是6000元，中期卖到每平方米7000元，最后卖到每平方米8000元甚至更高。”中国指数研究院（华中）分析师李国政说，“一房一价”一旦落实，这可能直接促使开发商先将价格定到8000元，为以后的价格上涨留足空间，“为避免价格定高无人买，开发商可以8折的价格，将多余的空间摊平”。

他指出，新的政策，要求房地产商定价准确，那么把原来逐渐增加的利润一次性摊平，就可能造成房价的上涨。

多数业内人士认为，该政策在短期内可能会对房地产市场造成一定影响，但长远的情况，还不好判断。

现阶段，仍有一个疑问：新的政策是让开发商涨价更麻烦，还是从源头上防止开发商涨价？值得欣慰的是，政府在此过程中，纳入了各级价格主管部门的监管。

但愿房价更透明，买房人也会更踏实些。

本报记者 张磊

【业内】

效果如何还得看政策执行者

事实上，武汉从今年1月1日起，便已实行“明码标价”。去年，武汉发布《关于加强商品房交易价格网上公示管理的通知》，明确施行在售楼盘明码标价，一房一价的举措。目前，在武汉市房地产市场信息网中，对每一套拿到预售许可证的房源都有相关信息公示。

“准备开盘多少套房源，每套房子多少钱，开发商必须要提前到预警预报系统申报，然后结合预售证发放。”策源集团高级经理叶文垠说。在他看来，这种价格公示对开盘乱涨价有一定制约。“这次发改委发的这个新文件，将物价局纳入了管理部门，通过对价格的明码标价以及不允许随意涨价，对于新开盘项目，尤其是较多使用VIP认购方式的楼盘，将起到一定的制约效果。”叶文垠说。 现阶段，开发商通过“内部认购”方式，来进行前期蓄客和价格摸底的做法，已经成为一种业内公开的秘密。

市民刘女士直言，“往往是办卡的时候说的价格，跟最后开盘时的价格完全两样。”而这次的新政策，则重点加强了对于价格的“管制”，允许打折、降价，但涨价则须报备案。

在采访过程中，实际操作成为影响政策效果的关键点。“这摆明是房价求稳不求涨。”一位不愿意透露姓名的开发商说。他认为，“涨价须备案”的效果到底如何，还是要看实际政策执行者。

【质疑】

商品房限价不符合市场规律？

现阶段，也有声音指出，商品房限价，本身就是一种不符合市场规律的做法。

“供求关系决定价格，卖得好涨价，卖得不好，自然会降价，政府行政直接干预只是一种相对短期的行为。如果说，商品房不让涨价，那么是不是土地出让也需要限价？”

武汉朗晖置业市场总监丁克如说，这种限价政策可能会带来开发商开盘策略的变化。“政策要求拿到预售证之后，就进行价格公示，并不允许涨价，那么可能带来两种格局。”

他认为，一种可能是，开发商可能放缓开工速度，在进行销售时，不再像以前那样一期同时拿预售证，而分批拿预售证，减少价格制定的不确定风险。 而另一种则是有可能在填写价格时，尽可能报高价，然后根据市场进行折扣的制定，使得实际销售价格远低于报价，然后逐步上涨。“最终还是要看地方政府出台的细则。”

责编：ZB