住建部：拆迁要完全按市场价补偿(一)

本报讯 本报讯（记者 张磊）巨量拆迁的背后，隐藏的是被迁房屋的巨量补偿。怎样让被拆迁的房屋价格补偿与现行市场房地产价格相符，这是个问题。

继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年1月公布实施后，住建部昨天发布了《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《办法》），确定了房屋征收补偿的评估办法。

《办法》规定，今后凡涉及拆迁的被征收房屋，其价值评估应综合考虑区位、用途、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素来进行评估，估价方法也由原来的单纯参照市场价格变为根据被征收房屋情况，选用市场法、收益法、成本法、假设开发法等多种方法。

另外，住建部表示，2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。

评估机构是另一个“拆迁办”？

记者发现，征收补偿新规对房屋价格评估机构的选定，与老规定有着细微的不同。

按照2003年发布的老规定，主导拆迁是由当地市、县房地产管理部门向社会公示一批机构，供拆迁当事人选择。

新规定则表述为，“地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定”。在规定时间内协商不成的，方可由房屋征收部门通过组织被征收人通过投票、抽签等方式确定。但新规同时指出，具体办法“由省、自治区、直辖市制定”。

不难发现，虽然字面表述意指被征收人拥有了自主选择权，但在实际操作中，恐怕与以前差别不大。

“房屋评估机构由被拆迁人协商确定，但委托人却是拆迁部门，委托人也是拆迁部门，由拆迁部门与评估机构签委托合同，费用也由委托人支付。”昨日，有网友指出，房屋评估过程中，穿插了拆迁部门参与，评估价格能按市场价公平确定吗？

评估时点变化对搬迁户不利？

值得注意的一点便是，新老规定关于房屋价值评估时间有变。按照老的规定，拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。

新办法则规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换的房屋价值评估时点，应当与被征收房屋价值评估时点一致。

换句话说，如果决定公告之后，不立即找搬迁户谈妥价格，那么，这期间的房价涨幅终归会伤害搬迁户的部分利益。

据了解，今年1月，国务院出台了《国有土地房屋征收与补偿条例》，政府行政强拆的权力由此转移至人民法院，但具体如何处理相关的矛盾纠纷，仍存在立法空白。

如何找公平的评估机构？

针对征收房屋价格评估的主体而言，也是矛盾焦点所在。

新规指出，征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，由估价师对被征收房屋进行评估。若被征收人或房管部门对评估价格不满意，可申请复核评估。而对申请的时间，新办法作了延长，由原先的5日延长到10日。

那么，被征收人能找到真正公平的评估机构吗？

“倘若到时候评估机构都成了征收人一伙的人了，怎么办？”家住青山的肖先生直言，现在开发商的公关能力强着呢！

有业内人士则建议，由房屋所有者找相应资格的评估单位进行房屋价格评估，然后评估费用由评估单位开具发票，再由征收单位进行报销，“这样做可以避免征收单位与评估单位进行暗箱操作，再以后不说这些事大家都明白。”

《国有土地上房屋征收评估办法》节选

第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第七条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

第二十九条 除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。

第三十条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。据住建部网站

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