住建部：拆迁要完全按市场价补偿(二)

新老规定3点变化

2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》指出，“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。”

而按照新规，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”

变化1 价格评估主体转变

在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”。

而在新规中明确规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。

变化2 评估机构选择更“公平”

在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，“拆迁估价的方法一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法”。

而新规则明确规定，开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

变化3 更看重土地价值

专家意见

评估过程中有利害关系的当事人，应回避

“《办法》是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的重要补充，主要针对的是征收环节的评估价值的办法，将减少拆迁过程中人为因素的影响。”昨日，中国指数研究院（华中）市场总监胡超指出，《办法》减少了拆迁过程中人为因素的影响：房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

而对于《办法》规定的“对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。”

“就这一点看来，有利于避免之前市场上出现的个别野蛮拆迁等行为，有利于维护产权人的利益，也有利于房地产市场的健康发展。”胡超说。

征收评估流程

申请鉴定

被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

申请复核

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

有异议

还有异议

公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。

交付报告

房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间，估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。

公示解释

估价师对被征收房屋进行实地勘察，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法进行评估。

实地评估

一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同。征收评估、鉴定费用由委托人承担。

签订合同

选定机构

被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。

网友观点

“这里有个大隐患，就是总评和户评报告为何不是直接交给户主，而由征收部门转交，由此产生的操作空间不易控制。东西不在阳光下晒晒，就容易发霉。”

——网友“fany1129”

“如果相关部门能把工作做得更细致一些，问题解决起来就要容易得多了,其实新条例还是不错的，问题就在于国家并没有明确补偿标准，比方置换吧，国家应该明确标准，土地面积的1:1或者多少，定出标准，明明白白，一目了然，这样我们自然就不会有什么微词。”

——网友“青蛙王子”

“拆迁民房，应该按拆一平方至少补一平方甚至补1.2平方以上(按地理位置)的基准，保证回迁。这样，矛盾就大大减少了。城市建设，首先要以建设新区吸引居民自动到新区聚集居住为主，经过若干年的渐进过渡，老区绝大多数居民要求改造时再大力拆建，是为上策。各级各地都在拆迁老区上倾力，既造成极大资源浪费，又造成了广泛的社会矛盾，实在不可取啊！”

——微博网友“刚胖子”

“如果能够明确一下被拆迁房周围半径三公里之内商品房平均价就是被拆迁房补偿款作为法律依据，拆迁方和被拆迁方谁都清楚补偿款是多少了，双方分歧就不会太大了。”

——微博网友“李斯特9”

本报记者 张磊

武汉行情

武汉拆迁补偿已参照市场价

记者昨日从武汉市国土资源和规划网了解到，2010年，武汉市一共有134个拆迁项目发布了拆迁公告，目前武汉房屋征收政策，在很多方面已经和国家的新要求一致。

据了解，2009年10月4日下发的湖北省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知（鄂政发〔2009〕46号，简称46号文），即为我省最新的征地补偿标准。省国土厅征地管理处相关人员介绍，省内各市、县因区域发展有差异性，各地补偿标准不一，省人民政府将根据经济社会发展情况，适时对新征地补偿标准进行修订。

根据当时46号文规定，武汉、襄阳、荆州、黄石四地的主城区实施征地区片综合地价。最高的为武汉市I区，30万元/亩，范围在江岸区后湖、花桥、红桥等地，最低的在黄石IV区，3.718万元/亩。在征地统一年产值标准中，宜昌城区I区的征地补偿标准最高，为4.9497万元/亩，区域为西陵区窑湾乡、峡口风景区、伍家岗区伍家乡、宜昌经济技术开发区。最低的是长阳IV区，1.62万元/亩。

责编：ZB